Criteri di riparto delle spese condominiali in caso di vendita di una unità immobiliare.

Avv. Marcello Giglio.
Criteri di riparto delle spese condominiali in caso di vendita di una unità immobiliare.

I beni condominiali necessitano di opere, e quindi di spese, per la loro conservazione e la loro manutenzione; le spese sono ovviamente ripartite tra tutti i condòmini secondo i criteri posti dalla legge (artt. 1123 e seguenti del cod. civ.).

Esse si distinguono in spese per lavori di manutenzione ordinaria e spese per lavori di manutenzione straordinaria; tale distinzione nel diritto condominiale ha diverse implicazioni, per cui si rende necessario individuare il criterio discretivo.

Giovedi 8 Luglio 2021

Esso viene tradizionalmente rinvenuto nella consistenza della spesa: le spese di manutenzione ordinaria sono quelle che, in quanto finalizzate semplicemente alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi nell'interesse comune, ovvero ad impedire o riparare un deterioramento, si mantengono di importo ridotto; sono invece spese di manutenzione straordinaria quelle attinenti a lavori consistenti in un'innovazione o che comunque comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell'edificio e cagionate da un evento non evitabile con quest'ultima.

Ciò posto, è possibile anche stabilire quando sorge, ed in virtù di cosa sorge, il debito del condòmino di contribuzione alle spese condominiali.

Per le spese di manutenzione ordinaria, rientranti nell’ambito delle attribuzioni dell’amministratore (cioè, l’amministratore può e deve compiere quegli atti necessari per il godimento e la conservazione dei beni condominiali) il criterio è quello della esecuzione: l'obbligazione si ritiene sorta non appena si compia l'intervento e, quindi, in coincidenza con il compimento effettivo dell'attività gestionale; per tali spese, gli atti compiuti dall’amministratore sono vincolanti per tutti i condòmini in forza dell'art. 1131 cod. civ., nel senso che l’obbligo di contribuire alle spese non richiede alcuna preventiva approvazione assembleare, intervenendo poi tale approvazione a posteriori, in sede di approvazione del consuntivo.

Di contro, per le spese di manutenzione straordinaria, vale il diverso momento della delibera di approvazione della spesa, delibera che, in tal caso, determinando quantità, qualità e costi dell'intervento, assume valore costitutivo, cioè il debito nasce con la delibera e per effetto di essa.

Sulla base del diverso modo in cui le obbligazioni condominiali nascono, a seconda che le spese siano di manutenzione ordinaria o di manutenzione straordinaria, si regola differentemente anche il trasferimento del debito verso il Condominio nel caso di vendita di un bene in proprietà esclusiva.

La problematica è contemplata in una specifica disposizione di legge che, a determinate condizioni, sancisce la solidarietà tra alienante ed acquirente, rendendoli entrambi soggetti passivi nei confronti del condominio: l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede infatti che Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Il testo della norma non pone alcuna distinzione tra le spese di manutenzione ordinaria e quelle di manutenzione straordinaria: pertanto, la solidarietà opera in entrambe le ipotesi.

Cambiano, invece, il fatto costitutivo ed il momento della nascita del debito che, come detto, per le spese di manutenzione straordinaria corrispondono con l’adozione della delibera assembleare di approvazione della spesa.

In applicazione di detto criterio, per le spese di manutenzione straordinaria occorre comparare la data della delibera con quella del trasferimento della proprietà dell’unità immobiliare e l’acquirente risulterà obbligato solidalmente con il venditore per la spesa sorta anteriormente all’acquisto in tutti i casi in cui la delibera risale allo stesso anno dell’acquisto o all’anno precedente; se, di contro, la delibera di approvazione della spesa fosse più antica, egli non sarà chiamato a risponderne.

Un esempio potrà meglio chiarire il meccanismo della solidarietà passiva in questa particolare fattispecie: nell’anno 2020 Tizio acquista un appartamento da Sempronio; in precedenza, l’assemblea aveva deliberato lavori di manutenzione straordinaria, ma Sempronio non aveva pagato la quota a suo carico di quelle spese. Tizio sarà responsabile in solido con Sempronio verso il Condominio se la delibera in questione risale allo stesso 2020 o all’anno 2019; viceversa, se la delibera fosse più antica (risalente al 2018 o ad anni ancora precedenti), il meccanismo della solidarietà non sarebbe operativo e il Condominio dovrebbe rivolgere la richiesta di pagamento solo al venditore.

Non importa invece il periodo di esecuzione delle opere: anche se successivo, l’onere sarà a carico solamente del venditore, o di questi in solido con l’acquirente, in base alla data della delibera di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria.

Nel caso delle spese di manutenzione ordinaria, invece, la nascita del debito corrisponde all’esecuzione; pertanto, tornando all’esempio, Tizio, resosi acquirente nel 2020, sarà solidalmente responsabile con Sempronio verso il Condominio per gli atti, implicanti spese, eseguiti nello stesso anno 2020 e nel precedente anno 2019; non sarà solidalmente responsabile per le spese maturate negli anni precedenti.

Naturalmente, l’acquirente, prima di stipulare la compravendita, può cautelarsi ed evitare richieste impreviste chiedendo lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali maturati a carico del proprietario; in tal caso, l’amministratore del condominio è tenuto a fornire - per ragioni di riservatezza, solo al condòmino - tutte le informazioni necessarie, e l’acquirente può pretendere che il venditore saldi i conti condominiali fino alla data dell’atto di trasferimento, ovvero estinguere il debito detraendo l’ammontare del pagamento dal prezzo dovuto; resta salva la possibilità di accordi su basi differenti tra le parti in sede di stipula dell’atto di trasferimento ma, in mancanza, il debito maturato prima del trasferimento è un debito esclusivamente del vecchio proprietario.

La solidarietà, così definita dal legislatore, favorisce ovviamente il Condominio che, entro il limite temporale suddetto, potrà avanzare la propria richiesta anche all’acquirente; tuttavia, va notato che l’acquirente, nei casi in cui può essere chiamato a rispondere del debito sorto ancor prima che egli diventasse condòmino, assume la posizione di legittimato passivo per un debito non proprio.

Infatti, tranne che con l’atto di trasferimento le parti si siano diversamente accordate, il debito era e resta dell’alienante e l’acquirente, se dovesse pagare le somme a lui richieste dal Condominio, avrebbe diritto al regresso verso l’alienante.

Il meccanismo della solidarietà in relazione ad un debito totalmente altrui, previsto dal citato art. 63 sopra citato, è simile a quello della ‘sostituzione’ che la legge tributaria prevede in alcune situazioni: ritenuta d’acconto che il datore opera nella busta paga del lavoratore dipendente per i tributi sul reddito di quest’ultimo; il sostituto poi è l’unico soggetto tenuto al versamento, pur trattandosi di tributi maturati a carico del lavoratore.

In tali casi, si parla di solidarietà dipendente, che si distingue da quella paritaria, in cui i soggetti tenuti al pagamento sono tutti debitori, in quote uguali o anche differenti, ma pur sempre tutti soggetti passivi in proprio, e non in sostituzione, dell’obbligazione.

Le superiori conclusioni, che offrono risposta al quesito posto con il titolo dell’articolo, costituiscono l’esito di un giudizio recentemente deciso dalla Suprema Corte di Cassazione (ordinanza 11199/2021), in cui è venuta in rilievo non solo l’azione proposta dal condominio contemporaneamente verso entrambe le parti di una compravendita per il recupero della quota di spese di manutenzione straordinaria riferibile all’appartamento trasferito, ma anche la regolamentazione dei rapporti interni tra i debitori solidali.

Il caso: l’amministratore di condominio chiedeva ed otteneva decreto ingiuntivo, nei confronti sia del venditore, che dell’acquirente, per le quote di spese di manutenzione straordinaria non versate; le spese erano state deliberate nell’anno 2000, mentre le opere erano state eseguite successivamente alla vendita, che aveva avuto luogo nel 2001.

La parte venditrice e la parte acquirente proponevano entrambe opposizione al decreto ingiuntivo; in più, la parte acquirente proponeva anche domanda di rivalsa verso la venditrice.

In primo grado veniva accolta l’opposizione della venditrice; il tribunale, che escludeva l’obbligo di questa, motivava in base alla data di esecuzione delle opere, successiva alla compravendita. Pertanto, unica obbligata, secondo il giudice di primo grado, era la parte acquirente.

Quest’ultima impugnava la sentenza e la corte d’appello riformava la decisione, affermando l’opposto principio secondo cui, in base all’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, entrambe le parti erano obbligate verso il Condominio, mentre nei rapporti interni riteneva che l’obbligo ricadesse sulla parte che risultava esser proprietaria al momento della delibera di approvazione dei lavori; affermava esser del tutto irrilevanti gli accordi verbali intercorsi tra le parti. Su tali basi, condannava la venditrice a tenere indenne l’acquirente di quanto esborsato in favore del Condominio.

Proposto dalla venditrice ricorso per cassazione, la Suprema Corte, nell’accogliere alcuni fra i motivi articolati, ha esaminato in modo specifico i rapporti interni, atteso che il giudizio a quel punto proseguiva tra la parte venditrice e la parte acquirente.

Con riguardo infatti alla domanda di rivalsa, la Corte dà atto degli accordi intercorsi tra le parti, che prevedevano che i debiti verso il Condominio rimanessero a carico dell’acquirente a fronte di uno sconto concesso sul prezzo della vendita; detti accordi, al contrario di quanto erroneamente ritenuto dal giudice d’appello, erano rilevanti e dovevano considerarsi validi, benché stipulati verbalmente; ciò in quanto non vale sul punto il limite di prova di cui agli artt. 2725, comma 2, e 1350 n. 1 cod. civ..

Così ricostruiti i rapporti intercorsi tra le parti della compravendita, la Suprema Corte, enunciando ed applicando i principi sopra esposti, ha affermato che nessun obbligo più residua a carico della parte venditrice per gli oneri arretrati.

Allegato:

Cassazione civile ordinanza n.11199 2021

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