Natura parziaria delle obbligazioni contratte dal condominio

Commento alla sentenza della Cassazione Civile, Sezione II^, n. 199 depositata il 9 gennaio 2017.
Natura parziaria delle obbligazioni contratte dal condominio

Con questa pronuncia gli Ermellini rimarcano quanto già espresso dalla sentenza di Cassazione nella sua composizione nomofilattica a Sezioni Unite n. 9148/2008 sulla natura delle obbligazioni contratte da un condominio verso terzi prima dell’entrata in vigore del novellato art, 63, comma secondo disp. att. c.c., che evidentemente ne è stato poi ispirato cristallizzando così anche legislativamente la parziarietà di tali obbligazioni.

Sabato 25 Febbraio 2017

Una condomina, proprietaria del terrazzo di copertura del complesso condominiale, aveva pagato interamente e spontaneamente la somma dovuta all’impresa che aveva provveduto al rifacimento dello stesso ammalorato da infiltrazioni di acqua piovana, su incarico d’urgenza proveniente dall’amministratore; successivamente l’assemblea condominiale aveva incaricato un perito affinché provvedesse a ripartire le spese occorse per i lavori: all’esito di tale consulenza esse venivano ripartite in misura di un terzo a carico della condomina proprietaria del terrazzo e di due terzi a carico dei condomini della relativa linea verticale.

Nonostante l’impresa avesse sollecitato il pagamento ai condomini, questo era integralmente pervenuto dalla sola condomina proprietaria del terrazzo, la quale era stata rimborsata solo da alcuni dei condomini tenuti per due terzi secondo i dettami dell'art. 1126 c.c..: quest'ultima, conseguentemente, richiedeva ed otteneva dal Giudice di Pace, competente per valore, un decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini che non avevano rimborsato alla stessa la propria quota, i quali, dopo aver adempiuto, si opponevano in giudizio, contestando la ripartizione delle spese effettuata e l’assenza di approvazione delle somme da versare da parte dell’assemblea condominiale e contestualmente spiegavano domanda riconvenzionale di restituzione di quanto pagato.

All'esito dell'opposizione, veniva revocato il decreto ingiuntivo emesso, qualificando la domanda attorea ai sensi del solo art. 1110 c.c. e ritenendo quindi insussistenti i presupposti per la sua applicazione.

La condomina proponeva quindi appello presso il Tribunale, in funzione di secondo grado del giudizio, lamentando, oltre alla sussistenza dell’ipotesi di cui all’art. 1110 c.c. anche il mancato riconoscimento del proprio diritto di surroga ai sensi dell'art. 1203 c.c.

Il Tribunale confermava però la pronuncia impugnata, sostenendo l’insussistenza dell’ipotesi del rimborso delle spese di cui all’art. 1110 c.c. nonché di quella di cui all’art. 1134 c.c., posto che l’iniziativa di effettuare i lavori urgenti era stata presa su iniziativa dell’amministratore e non direttamente dalla condomina proprietaria del terrazzo a causa della trascuratezza degli altri partecipanti alla comunione, essendosi la stessa esclusivamente limitata ad adempiere al pagamento dell’intero importo della prestazione eseguita domandata dalla ditta ed agendo poi in regresso nei confronti degli altri condomini che non avevano versato la quota di spettanza.

Il Tribunale identificava quindi come eventuale rimedio azionabile dalla condomina proprietaria del terrazzo esclusivamente l’azione di ripetizione di cui all'art 2036 c.c. da avanzarsi nei confronti dell’impresa e/o l’azione ex art. 2041 c.c. nei confronti dei condomini inadempienti.

Proponeva, quindi ricorso per Cassazione, parte soccombente che riteneva errata l'interpretazione data dal Giudice di secondo grado dell’art. 1110 c.c., che era da ritenersi, nella fattispecie, applicabile in forza del rinvio operato dall’art. 1139 c.c., nonché in ordine all’impossibilità di applicarsi anche l’art. 1134 c.c., riferito alle sole parti comuni dell’edificio.

La Corte di Cassazione, identificata quindi la questione oggetto di giudizio in un'obbligazione per l'esecuzione dei lavori di rifacimento del solaio di un lastrico solare di proprietà esclusiva assunta dall'amministratore del condominio, o comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti dell'appaltatore, ha richiamato la nota pronuncia a Sezioni Unite del 2008, confermandone il principio (stante l’inapplicabilità del meccanismo di garanzia introdotto con la novella del 2012 non vigente al tempo dei fatti) secondo cui in difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, la responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall'appaltatore, incombente su chi abbia l'uso esclusivo del lastrico e sui condomini della parte dell'edificio cui il lastrico serve, è retta dal criterio della parziarietà, per cui l'obbligazione assunta nell'interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese.

Non vi sarebbe quindi unicità del rapporto obbligatorio dei condomini-debitori nei confronti della ditta creditrice, per l’effetto ritenendo insussistente sia la natura di obbligazione solidale sia il diritto di regresso ex art. 1229 c.c. - pur solo limitatamente alle quote millesimali di riferimento - in favore della condomina adempiente per l’intero.

 Smentita la natura solidale dell’obbligazione oggetto di giudizio, la Cassazione fa discendere anche l’inapplicabilità al caso in esame della surrogazione legale di cui all'art. 1203 n. 3 c.c. osservando che essa - implicando il subentrare del condebitore adempiente nell'originario diritto del creditore soddisfatto in forza di una vicenda successoria - ha luogo a vantaggio di colui che, essendo tenuto con altri o per altri al pagamento del debito, aveva interesse a soddisfarlo, per l’effetto identificando nell’indennizzo da ingiustificato arricchimento il rimedio adeguatamente azionabile dalla condomina adempiente per l’intero nei confronti degli altri condomini. (Cass. Sez. Unite 9946 del 29 aprile 2009); nel contempo concretizzando nell’utilità di cui all'art. 1126 c.c. la ragione del dovere di contribuire sussistente a carico dei condomini con riferimento alle spese sostenute dalla proprietaria del terrazzo per la manutenzione dello stesso.

Il giudizio di terzo grado, rigettando quindi il ricorso in ogni sua parte e non disponendo nulla per le spese data la contumacia degli intimati, ha inoltre proseguito confermando la bontà del ragionamento del Tribunale in ordine alla ritenuta inapplicabilità degli artt.li 1110 e 1134 c.c., non essendosi verificate le condizioni fattuali richieste dalle norme citate, identificate, rispettivamente, nella trascuranza dei partecipanti alla comunione e nel presupposto dell’urgenza, dato che i lavori erano stati commissionati non per autonoma iniziativa della ricorrente ma direttamente dall’amministratore.

 Allegato:

Cassazione civile Sez. II Sentenza del 09/01/2017 n.199

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