Nel caso in esame, R.R.A. conveniva dinanzi al Tribunale S.F. , allegando che la propria madre, R.L. aveva stipulato con S.F.un contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo e che S.F. non aveva mai pagato il canone; chiedeva quindi la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno da illegittima occupazione.

La convenuta si costituìva eccependo di non avere mai stipulato alcun contratto di locazione, ma solo di averne concordato la futura stipula.

Il Tribunale accoglieva la domanda; la decisione di primo grado veniva poi confermata dalla Corte d’appello, che osservava che: a) il contratto di locazione era stato concluso, ma era inefficace perché non registrato; b) l’inefficacia del contratto non esimeva comunque l’occupante dall’obbligo di pagamento del canone pattuito, "come corrispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibile".

La soccombente sia in primo che in secondo grado propone quindi ricorso per cassazione, deducendo in particolare la nullità del contratto di locazione, perché mai registrato ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311.

La Corte di Cassazione, nell'accogliere il motivo di impugnazione e accogliere il ricorso, osserva quanto segue:

- L’art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311, stabilisce che "i contratti di locazione sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati": il dettato normativo è molto chiaro, nel senso che un contratto di locazione non registrato è giuridicamente nullo;

- la stessa Corte costituzionale con la sentenza 5.12.2007 n. 420, ha affermato che la suddetta norma ha elevato "la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 cod. civ.";

Pertanto la Corte di Appello ha commesso due errori:

a) l’avere ritenuto applicabile al caso di specie l’art. 1458 c.c., norma che disciplina la risoluzione per inadempimento dei contratti di durata, e non gli effetti della nullità, i quali sono invece disciplinati dalle norme sull’indebito oggettivo, da quelle sul risarcimento del danno aquiliano (nel caso di sussistenza degli altri presupposti dell’illecito extracontrattuale), ovvero da quelle sull’ingiustificato arricchimento, come misura residuale; le norme sulla risoluzione dei contratti, infatti, non vengono in rilievo al cospetto d’un contratto nullo, il quale in nessun caso può produrre effetti, nemmeno nel caso di contratto di durata;

b) l’avere equiparato l’obbligo di pagare il canone, scaturente dal contratto e determinato dalle parti, con l’obbligo di indennizzare il proprietario per la perduta disponibilità dell’immobile, scaturente dalla legge e pari all’impoverimento subito.

Pertanto, la Corte di Cassazione, nel cassare la sentenza di secondo grado con rinvio, enuncia il seguente principio di diritto:

“ il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311 e la prestazione compiuta in esecuzione d’un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall’art. 2033 c.c., e non dall’art. 1458 c.c.; l’eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dell’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c..

In sede di rinvio, la Corte d’appello di Bologna, in primo luogo dovrà qualificare formalmente la domanda attorea (come domanda di adempimento, risoluzione, nullità, ingiustificato arricchimento, ecc.); e, secondariamente, dopo avere qualificato la domanda, provvederà su essa applicando i principi sopra stabiliti, tenendo peraltro conto che la domanda di pagamento dell’indennizzo per ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c. deve essere espressamente formulata, e dalla sentenza impugnata non risulta che lo sia stata. 

Allegato:

Cass. sentenza n. 25503/2016

Adeguamento istat canone di locazione

Calcolo imposta di registro per canoni di locazione