Tale principio è stato ribadito dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 9030/2025.

Il caso: Alcuni condomini dello stabile sito in Agrigento proponevano opposizione agli atti di precetto loro notificati dalla Delta s.r.l., altra condomina, con cui veniva loro intimato il pagamento pro quota della somma di euro 104.179,97, liquidata in favore della società dalla sentenza del Tribunale di Agrigento, che aveva condannato il condominio a titolo di risarcimento dei danni.

A detta dei ricorrenti, la loro quota di debito non andava calcolata rispetto all’intera somma al cui pagamento era stato condannato il condominio, dovendo da essa scomputarsi l’importo corrispondente alla quota millesimale di proprietà del creditore ingiungente.

Il Tribunale di Agrigento accoglieva la domanda ed annullava il precetto opposto; proposto gravame da parte della società opposta, la Corte di appello riformava solo in parte la decisione di primo grado, riconoscendo il diritto della Delta srl ad agire esecutivamente per il più limitato importo complessivo di euro 40.318,69.

La Delta srl ricorre in Cassazione, rilevando che:

- in caso di sentenza di condanna del condominio al risarcimento del danno patito da un condomino, questi assume la posizione di terzo rispetto al condominio;

- il danneggiato è infatti portatore di un interesse del tutto contrapposto al condominio, con l’effetto che, nel giudizio di risarcimento dei danni, il condominio convenuto rappresenta gli altri condomini, ma non il condomino danneggiato;

- la contrapposizione esistente tra il danneggiato ed il condominio impedisce quindi di riversare, sia pure in parte, sul primo gli effetti della condanna, quasi ad attribuirgli la doppia veste di parte lesa ed autore del danno.

Per la Suprema Corte il motivo è infondato; sul punto chiarisce qaunto segue:

a) la ricorrente confonde e sovrappone due profili sostanziali che, nella vicenda in esame, devono invece essere tenuti ben distinti e separati: quello del rapporto obbligatorio che, a causa del fatto dannoso, si instaura tra il condomino danneggiato ed il condominio e che genera la responsabilità di quest’ultimo, e quello della ripartizione della spesa tra i condomini che segue alla sentenza di condanna del condominio al risarcimento del danno;

b) sotto il primo profilo, non vi è dubbio che nel giudizio instaurato dal condomino per ottenere la condanna del condominio al risarcimento del danno, egli assume la posizione di terzo rispetto all’ente condominiale, essendo portatore di una situazione sostanziale contrapposta ed antitetica a quella del condominio, che addita come responsabile del pregiudizio subito; posizione di terzietà che consente l’applicazione anche in queste fattispecie delle regole che governano il giudizio di responsabilità per fatto illecito, prima fra tutte quella che pone a carico del custode della cosa che ha cagionato il danno di provare, al fine di andare esente da responsabilità, che l’evento dannoso è stato causato da caso fortuito (art. 2051 c.c. );

c) sotto l’altro profilo, occorre invece rilevare che la pronuncia di condanna del condominio non esercita alcuna influenza sulla regola generale che stabilisce la responsabilità dei condomini per le obbligazioni contratte del condominio e la loro ripartizione pro quota; la ripartizione del debito, trova il suo titolo nella situazione di comproprietà delle cose comuni in capo ai condomini, in forza di un nesso tra obbligo e proprietà che permane e non viene eliso dal fatto che la condanna del condominio sia affermata nei confronti di un condomino piuttosto che di un terzo;

Da tali premesse discende il seguente principio di diritto: “Il condomino, che subisca nella propria unità immobiliare un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni dell'edificio ai sensi degli artt. 1123,1124,1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo, che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile, di contribuire a sua volta, in misura proporzionale al valore della rispettiva porzione, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni cagionati”.