La clausola che esclude il trasferimento della comproprietą di parti comuni e' valida?

La clausola che esclude il trasferimento della comproprietą di parti comuni e' valida?

E’ molto frequente che negli atti di compravendita avente ad oggetto il trasferimento di singole unità immobiliari facente parti di un condominio vengono inserite clausole con le quali si escludono dalla vendita i diritti di comproprietà su alcuni parti comuni dell’edificio condominiale. Queste clausole sono valide?

Martedi 5 Settembre 2017

La questione è stata recentemente affrontata dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 20216/2017, pubblicata il 21 agosto 2017. Secondo i giudici di legittimità le suddette clausole sono nulle.

IL CASO: Nell’ambito di un contratto di compravendita immobiliare veniva inserita una clausola con la quale i venditori si riservavano la comproprietà del cortile condominiale. Successivamente i venditori convenivano in giudizio gli acquirenti al fine di vedersi riconoscere il suddetto diritto di comproprietà proprio in virtù della clausola di riserva inserita nell’atto di trasferimento dell’immobile. Il Tribunale rigettava la domanda. La sentenza di primo grado veniva confermata in sede di appello. La Corte territoriale riteneva nulla ed inopponibile agli altri condomini la clausola di riserva inserita nell’atto di vendita, sia perché gli altri condomini non avevano partecipato alla stipula dell’atto, sia perché le proprietà comuni non sono scindibili delle proprietà condominiali cui accedono. Avverso la sentenza della Corte di Appello, gli originari attori proponevano ricorso per Cassazione.

NORMA DI RIFERIMENTO:

Articolo 1118  c.c. 1° e 2° comma - Diritti dei partecipanti sulle parti comuni –

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.

Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni

LA DECISIONE: La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in commento, ha osservato che:

  1. La clausola contenuta nel contratto di vendita di un’unità immobiliare facente parte di un condominio con la quale viene esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune delle parti comuni è nulla, poiché con essa si intende attuare la rinuncia di un condomino alle predetti parti, vietata dal capoverso dell’art. 1118 codice civile (vedi tra le altre Cassazione Sentenza n. 1680 del 29/01/2015; Cassazione Sentenza n. 6036 del 29/5/1995; Cassazione Sentenza n. 3309 del 25/07/1977);

  2. Qualora si considerasse valida la vendita di un immobile che escluda un diritto condominiale, si inciderebbe sulle quote millesimali, in violazione dell’art. 1118 codice civile, comma 1 (Cass. Sentenza n. 1680/2015).

Pertanto, sulla scorta delle suddette osservazioni, gli Ermellini, ritenendo la decisione dei giudici di merito in linea con l’orientamento giurisprudenziale dei Giudici di legittimità, hanno ritenuto infondati i motivi del ricorso con conseguente rigetto degli stessi.

Allegato:

Cassazione Civile ordinanza n. 20216/2017

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