AirBnB è un portale che consente di cercare un alloggio in tutto il mondo, per brevi periodi. Offre servizi di pubblicità ed intermediazione e trattiene la ritenuta d’acconto del 21% che verserà direttamente all’Agenzia dello Stato.

In merito alla ritenuta del 21% è il caso di ricordare che, per assicurare il contrasto all'evasione fiscale, l’art. 4, c. 5, del testo coordinato del Decreto Legge 24 aprile 2017, n. 50 prevede:

I soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, operano, in qualità di sostituti d'imposta, una ritenuta del 21 per cento sull'ammontare dei canoni e corrispettivi all'atto del pagamento al beneficiario e provvedono al relativo versamento e alla relativa certificazione della ritenuta operata.

Nel caso in cui non sia esercitata l'opzione per l'applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

La precisazione di quanto innanzi è correlata alla risposta dell’Agenzia delle Entrate, per l’interpello del 10 settembre n. 373, di un contribuente italiano.

Con il richiamato interpello l’istante rappresenta di essere intenzionato ad affittare per brevi periodi un appartamento a turisti tramite il portale online “AirBnB”, che offre servizi di pubblicità, intermediazione, prenotazione, valutazione e rendicontazione.

L’interpellante riferisce che la Legge Provinciale n. 12 del 1995 prevede che l’esercizio di affittacamere “privato” (quindi, senza apertura di specifica posizione IVA), così come previsto dal citato art. 4 del D.L. n. 50 del 2017, sia possibile solo nel caso in cui non vengano stipulati più di quattro contratti di locazione all’anno per ogni camera o appartamento e purché non venga svolta un’attività di promozione rispettivamente di intermediazione o non ci si avvalga della stessa.

Pertanto, in base alla Legge Provinciale, l’avvalersi dei servizi di “AirBnB” comporterebbe che l’attività sarebbe da inquadrare come commerciale, con la conseguente necessità di richiedere la licenza (comunicazione Suap) e il numero di partita IVA, e di iscriversi alla Camera di commercio ed all’INPS.

L’Agenzia delle Entrate determina, e chiarisce, che l’art. 4 del D.L. 24.04.2017 n. 50 conferma quanto detto innanzi e aggiunge che per locazioni brevi s’intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Aggiunge anche che:

• a decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni dell'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21 per cento in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.

• In particolare, nella Circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, par. 1, è stato specificato che la disciplina delle locazioni brevi “si applica sia nel caso di contratti stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

• Le locazioni brevi non possono trovare applicazione qualora, “insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali dell’immobile quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione”.

• Con regolamento da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ai sensi dell'articolo 17, comma 1, della legge 23 agosto 1988, n. 400, su proposta del Ministro dell'economia e delle finanze, possono essere definiti, ai fini del presente articolo, i criteri in base ai quali l'attività di locazione di cui al comma 1 del presente articolo si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l'articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa di cui al testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare. (…)”.

• Ad oggi, tale regolamento non risulta essere stato ancora emanato e, quindi, trova applicazione la cedolare secca, come innanzi indicato. Ne consegue che il soggetto privato, persona fisica, può tranquillamente stipulare i contratti di locazioni brevi anche tramite intermediari (portale online “AirBnB”) e la sua attività svolta come locatore, non rientra nell’attività d’impresa.

• Infine, per quanto riguarda l’affermata “sovrapposizione” tra la legge provinciale e quella statale (tale da generare un problema di gerarchia delle fonti), come riferito dall’istante, si ritiene che tale circostanza non possa ivi ravvisarsi, dal momento che le citate disposizioni disciplinano materie diverse e presentano diverse finalità.Quest’ultima precisazione dell’ADE conferma che la cedolare secca, come sopra esposta, è applicabile per le persone fisiche anche per il tramite il portale online “AirBnB”, e i loro proventi non sono da considerarsi come redditi d’impresa.

L’applicazione della cedolare secca non potrà essere considerata come disposizione in conflitto con le normative locali.

I vantaggi della “cedolare secca”.

L’opzione per la cedolare secca consente al locatore/proprietario dell’immobile di non pagare l’IRPEF con le aliquote progressive sul reddito prodotto dall’immobile locato, ma anche di non pagare l’imposta di registro, generalmente prevista nella misura del 2% del canone.

Non pagare l’imposta di bollo sul contratto. Non pagare imposte di registro e di bollo anche sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.

Il locatore/proprietario però deve rinunciare, per tutta la durata dell’opzione, all’aggiornamento del canone di locazione.

Per ulteriori dettagli sulla cedolare secca si rinvia all’apposita pagina del sito dell’Agenzia delle Entrate.

dott. Luca De Franciscis

dottore commercialista