La vicenda giudiziaria nasce da un atto di opposizione a decreto ingiuntivo emesso in favore di un'impresa edile che aveva, su ordine personale dell'amministratore, eseguito dei lavori sulla facciata di un condominio.

A detta del Condominio opponente, tali lavori erano stati commissionati dal solo Amministratore ed in assenza di apposita delibera assembleare: l'impresa allora aveva chiesto, in via subordinata, il pagamento della somma direttamente all'amministratore, il quale, costituitosi come terzo chiamato, affermava la necessità ed urgenza dei lavori a supporto di quelli già precedentemente eseguiti, peraltro corroborati da una transazione intervenuta tra il Condominio e l'impresa a seguito della commissione del primo intervento, non eseguito ad arte.

All'esito del primo grado del giudizio si ebbe, quindi, sia il rigetto dell'opposizione sia il rigetto della domanda di manleva nei confronti dell'amministratore; sentenza, poi, parzialmente ribaltata in appello laddove ci fu il rigetto dell'opposizione all'ingiunzione ma la condanna al pagamento dell'importo a carico dell'Amministratore.

Per la Corte territoriale, infatti, non era stata provata l'urgenza dei lavori così come richiesta dall'art 1135 c.c. e puntualmente contestata dall'opponente; non risultava, inoltre, documentato che l'Amministratore avesse successivamente riferito all'assemblea sull'opportunità dei lavori né tanto meno che gli interventi stessi fossero stati autorizzati dall'assemblea che aveva ratificato la transazione intervenuta con l'impresa: pertanto l'amministratore appariva, a tutti gli effetti, essere persona legittimata ad impegnarsi e dunque era fondata l'azione di rivalsa ex art. 1218 c.c. nei suoi confronti.

L'amministratore ha quindi proposto ricorso per Cassazione, l'impresa ha resistito con controricorso e con proposizione di ricorso incidentale condizionato mentre il Condominio, rimanendo contumace, faceva passare in giudicato la sentenza di reiezione dell'opposizione, lasciando il decreto ingiuntivo valido ed efficace.

Due motivi sono stati portati all'attenzione del Giudice di ultima istanza: la rappresentanza apparente dell'amministratore ex articoli 112 c.p.c., 1131, 1135, 1387 e 1398 c.c. e la violazione degli articoli 1130, 1131, 1133, 1135, 1704, 1711, 1719 e 1720 c.c. laddove la Corte d'Appello aveva accolto la domanda di rivalsa del condominio nei confronti del gerente; gli Ermellini, ritenendo sussistente una prossimità logica giuridica fra le doglianze, le hanno raccolte in un unico motivo ritenuto da accogliersi perché, come anche cristallizzato in giurisprudenza (Cassazione n. 4332/1987), i lavori di straordinaria amministrazione disposti dall'amministratore in assenza di delibera non danno adito ad alcun diritto di rivalsa poiché i rispettivi poteri di amministratore ed assemblea sono con precisione delineati dagli articoli 1130 e 1135 c.c. che, come noto, limitano le attribuzioni dell'amministratore all'ordinaria amministrazione e riservano all'assemblea le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola ma rilevante eccezione del carattere urgente dei lavori stessi.

E quindi, come nella fattispecie in esame, quando l'amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135 comma 2 c.c., abbia assunto l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall'urgenza ed abbia speso il nome del condominio nei confronti di terzi, lo stesso è da ritenersi validamente rappresentato e l'obbligazione è del tutto e direttamente riferibile al Condominio.

Viceversa, quando i lavori non posseggono il requisito dell'urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è attribuibile al Condominio in quanto atto posto in essere dall'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni previste dagli articoli 1130 e 1135 comma 2, c.c. (Cassazione n. 6557/2010); in tal caso nemmeno risultano configurabili gli elementi costitutivi dell'azione di rivalsa ex art. 1218 c.c. per il recupero delle somme pagate dal Condominio (Cassazione n. 17983/2014) ed il terzo chiamato potrebbe impugnare la statuizione sul rapporto principale solo nell'ambito del rapporto di garanzia e per i riflessi su di esso (Cassazione n. 2557/2010).

Dichiarato, infine, inammissibile il ricorso incidentale dell'impresa per sopravvenuta carenza d'interesse stante la mancata costituzione del Condominio in ultimo grado, la Cassazione ha quindi confermato la condanna al pagamento della somma a carico del Condominio, tenendo indenne l'amministratore ricorrente e compensando le spese del giudizio a mente del novellato art. 92 c.p.c.

Allegato:

Cassazione civile Sez. II Sentenza del 02/02/2017 n.2807