Attualmente circa la metà della popolazione italiana vive in condominio; situazione ben diversa dal 1942, anno di emanazione del Codice Civile e delle relative norme in materia di comunione e condominio negli edifici ivi contenute. La necessità di una riforma organica della materia a livello legislativo appare palese da svariati lustri, ma fino ad oggi il Legislatore, pur avendo dato inizio a diversi disegni di ammodernamento delle disposizioni normative, non è mai riuscito a concludere l'iter di formazione, arenandosi in mere ed incompiute proposte progettuali e lasciando ad una Giurisprudenza di merito e di legittimità, spesso contraddittoria e anche "creativa", il ruolo di necessario supplente.

Qualcosa però sembra essere cambiato recentemente; il Senato, infatti, è riuscito ad approvare un testo di riforma organica il 26 gennaio 2011 trasmettendolo successivamente alla Camera, ove è attualmente esaminato (DDL 4041). Pur con le dovute cautele - indispensabili specie nel non facile periodo attualmente attraversato dal nostro Paese, che potrebbe portare ad una chiusura anticipata della sedicesima legislatura - la riforma, secondo le previsioni dei proponenti, potrebbe essere approvata in via definitiva per l'estate del 2012. Non sarà pertanto inutile cominciare ad esaminare il testo della (probabile) futura normativa. Anche perchè - caso singolare, a dire il vero, che coinvolge direttamente il Foro salernitano - la giurisprudenza di merito ha cominciato ad applicare le disposizioni del testo di riforma prima ancora che le stesse siano state tradotte in articoli di legge; il riferimento è al decreto del 3 maggio 2011, I Sez., di cui si dirà appresso.

Cosa cambierà, dunque?

Prima di tutto va rilevato che i proponenti hanno deciso di muoversi all'interno dell'area codicistica, operando perciò sugli articoli del codice civile già esistente con modificazioni e inserimenti; scelta tutto sommato condivisibile, che si pone nel solco di una necessaria unitarietà organica del diritto civile, che - almeno a livello degli istituti di maggior importanza - pare giusto trovi una esplicazione anche materiale all'interno di un testo normativo unico e fondamentale, quale appunto è il codice civile. Tale impostazione verrà seguita anche in questa sede; naturalmente si avrà presente che i limiti di spazio del presente articolo non consentono una approfondita disamina del testo di riforma, per cui ci si dovrà forzatamente limitare ad una veloce scorsa.

La prima modifica prevista dal DDL in esame riguarda l'art. 1117.

L'elenco delle parti comuni viene ampliato, facendovi rientrare espressamente le aree destinate a parcheggio ed i sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione per il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo; viene inoltre introdotta una importante novità laddove, sempre con riferimento alle parti comuni dell'edificio, viene fatta salva la contraria disposizione del titolo che però a pena di nullità - e qui sta la nuova previsione - deve indicarne l'ulteriore destinazione d'uso, anche se aventi diritto a godimento periodico.

Vengono introdotti ex novo gli articoli 1117 bis - ter e quater.

L'art. 1117-bis contiene la previsione del condominio orizzontale e del supercondominio. Viene previsto che la normativa codicistica in materia di distanze non si applichi ai condominii, tranne che la condizione dei luoghi lo richieda, tenuto conto dell'amenità, della comodità o di altre qualità dei beni che ivi si trovano; disposizione alquanto vaga, a dire il vero, su cui, qualora il testo definitivo venisse così licenziato, pare facile prevedere che la giurisprudenza avrà modo di sbizzarrirsi.
Il medesimo art. 1117-bis contiene una importante novità laddove stabilisce che il godimento individuale di parti comuni si intende tollerato degli altri condomini ai sensi dell'art. 1144. La cessazione della tolleranza potrà essere provata soltanto mediante atto scritto comunicato all'Amministratore o, in mancanza di Amministratore, a tutti i condomini. La portata di tale disposizione è ben evidente in tema di usucapione del bene comune; infatti la presunzione legale di tolleranza nel godimento individuale della parte comune rende praticamente non usucapibili i beni comuni da parte del singolo condomino, anche qualora egli abbia posto in essere atti tali da rendere evidente il possesso esclusivo dei beni in oggetto, in quanto la presunzione legale può essere vinta unicamente dalla procedura di comunicazione scritta all'uopo prevista.

L'art. 1117-ter è dedicato alle sostituzioni ed alle modificazioni delle destinazioni d'uso delle parti comuni. Ad onor del vero non appare chiarissimo il significato di "sostituzione delle parti comuni"; in ragione anche della complessa procedura prevista, che analizzeremo tra poco, pare potersi escludere che ci si riferisca alla semplice manutenzione straordinaria che comporti sostituzione o ricostruzione degli impianti comuni.
Comunque sia, la procedura approntata prevede l'affissione dell'avviso di convocazione per almeno trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollente telematico in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione deve contenere, a pena di nullità, l'indicazione dell'oggetto della deliberazione, l'individuazione delle parti comuni oggetto della modificazione o sostituzione e la descrizione specifica delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. La deliberazione va redatta con atto pubblico (è perciò necessaria la presenza di un Notaio), a pena di nullità, e non deve determinare danno ai diritti dei singoli condomini in forza dei rispettivi titoli di proprietà. E' necessaria, per l'approvazione, la maggioranza degli intervenuti ed almeno due terzi del valore dell'edificio.

L'art. 1117-quater introduce un notevole rafforzamento nella tutela delle destinazioni d'uso contro le attività contrarie poste in essere dai condomini, e ciò sia con riguardo alla destinazione d'uso delle parti comuni sia con riguardo alla destinazione d'uso di quelle di proprietà esclusiva. Degna di nota è la individuazione della legittimazione attiva che spetta - ovviamente - al condomino ma anche - e questo invece rappresenta una novità, non isolata, nel testo di riforma - al semplice conduttore. La richiesta di tutela va avanzata prima di tutto all'Aministratore, che dovrà procedere a diffida; qualora questa non sortisca effetti si potrà chiedere all'Amministratore di convocare apposita assemblea; trascorsi trenta giorni senza che l'Amministratore abbia provveduto è ammesso ricorso all'autorità giudiziaria che provvederà in via di urgenza.

L'art. 1118 viene riscritto; tra le cose da appuntare vi è il rafforzamento del vincolo di solidarietà nei confronti dei terzi, che sarà ripreso anche nell'art. 63 disp. att., e la previsione della possibilità di distacco dagli impianti di condizionamento e riscaldamento ove ciò non comporti notevole squilibrio nel funzionamento; resta l'obbligo di contribuzione per le spese di manutenzione straordinaria e messa a norma.

Vengono riscritti anche gli articoli 1120 e 1122.
L'art. 1120 del testo di riforma prevede, in materia di innovazioni, un quorum deliberativo ridotto alla maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (a fronte dell'attuale testo che prevede la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio). Inoltre, per innovazioni di particolare interesse sociale (sicurezza, barriere architettoniche, contenimento energetico, parcheggi, impianti di ricezione radiotelevisivi e telematici centralizzati) viene previsto un quorum deliberativo più basso, pari alla maggioranza degli intervenuti e un terzo del valore dell'edificio. Per queste ultime innovazioni sono previste particolari modalità di convocazione dell'assemblea: la richiesta può essere presentata anche da un solo condomino e deve contenere l'indicazione specifica delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. L'Amministratore deve provvedere alla convocazione entro trenta giorni.

L'art. 1122, come riscritto dal testo di riforma, prevede norme più severe con riguardo alla esecuzione di opere, sia sulle parti di proprietà esclusiva, sia su quelle di proprietà comune di cui ci si sia riservata la proprietà o l'uso individuale, sancendone la ineseguibilità qualora le stesse comportino danno o notevole diminuzione di godimento o di valore, o pregiudizio a stabilità, sicurezza o decoro dell'edificio; viene specificato espressamente che ciò vale anche qualora le medesime siano consentite dalle norme di edilizia. In ogni caso - e questa è una novità - andranno comunicate dettagliate informazioni all'Amministratore, che ne informerà l'assemblea; in mancanza, previa diffida, l'Amministratore potrà rivolgersi all'autorità giudiziaria che provvederà in via di urgenza. La norma se approvata in via definitiva introdurrà una sostanziale novità in materia, laddove si consideri che allo stato attuale della legislazione vigente, in mancanza di un regolamento contrattuale che limiti in maniera precisa il diritto di proprietà del condomino, questi non è tenuto ad alcuna comunicazione preventiva, lasciando ad una fase successiva - e solo eventuale - l'accertamento circa il rispetto dei parametri previsti, e cioè la mancanza di danno alle parti comuni dell'edificio.

Vengono introdotti ex novo gli artt. 1122-bis e ter.
L'art. 1122-bis prevede una procedura del tutto inedita in materia di interventi urgenti a tutela della sicurezza dell'edificio in cui vengono attribuiti incisivi poteri all'Amministratore. Il disegno di legge, premesso che sia nelle parti comuni, sia nelle unità immobiliari di proprietà individuale non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici, considera situazione di pericolo immanente il mancato rispetto di tale disposto. Su richiesta anche di un solo condomino o anche di un solo conduttore (e va nuovamente annotato come la legittimazione attiva sia stata allarga a soggetti diversi dal solo proprietario) l'Amministratore accede alle parti comuni o fa richiesta di accesso a quelle di proprietà esclusiva.

Da sottolineare che la semplice esibizione della documentazione amministrativa attestante l'osservanza delle norme di sicurezza non è di ostacolo all'accesso; il disegno di legge insomma punta sull'effettività della mancanza di pericolo nell'edificio, da verificare nei fatti, di persona, e non sulla semplice certificazione di diritto come risultante dalla documentazione amministrativa. Ciò è tanto vero che l'accesso in questione va effettuato sempre alla presenza di un tecnico, scelto dall'Amministratore e dal richiedente in caso di ispezione della proprietà comune, oppure dal richiedente e dall'interpellato, in caso di ispezione nella proprietà esclusiva. Qualora a seguito dell'accesso risulti effettivamente una situazione di pericolo l'Amministratore convoca senza indugio l'assemblea per gli opportuni provvedimenti, salvo il ricorso di chiunque vi abbia interesse al Tribunale, anche in via di urgenza.

Qualora l'interpellato non consenta l'accesso o non si raggiunga l'accordo sulla nomina di un tecnico potranno essere chiesti gli opportuni provvedimenti in via di urgenza al Tribunale, che potrà porre le spese a carico di chi abbia rifiutato l'accesso. Al fine di evitare facili "dispetti" tra condomini litigiosi o denunce palesemente aleatorie, è previsto che le spese del procedimento, qualora la denuncia si riveli infondata, saranno a carico di chi ha chiesto l'intervento all'Amministratore; inoltre se vi è stato accesso alla proprietà esclusiva è previsto, sempre a carico del denunciante, il risarcimento del danno al proprietario e il versamento in favore del medesimo di una indennità pari al 50% della quota condominiale da egli dovuta in base all'ultimo rendiconto approvato.

L'art. 1122-ter sancisce il diritto alla ricezione radiotelevisiva o l'accesso a qualsiasi altro flusso informativo con impianti individuali (si pensi - ad esempio - alle antenne paraboliche), purchè realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle proprietà individuali.

L'art. 1124 viene modificato; il testo di riforma equipara in via definitiva la disciplina di manutenzione e ricostruzione degli ascensori a quella delle scale, fino ad oggi normalmente applicata, ma solo in via analogica.

Particolarmente importanti e corposi sono gli articoli dedicati alla figura dell'Amministratore, che ne ridisegnano in parte le attribuzioni, istituendo il registro degli Amministratori di condominio presso le Camere di Commercio e introducendo altresì nuove responsabilità e nuovi compiti.

L'art. 1129 nel testo all'esame della Camera, in particolare, è molto lungo.

Prevede, in primis, l'obbligo di informazione completa all'assemblea (effettuato adempimento ex art. 71 delle disp. att., dati anagrafici e professionali, codice fiscale e, se si tratta di società, anche sede legale e denominazione; sede del locale ove si trovano i registri di cui all'articolo 1130, indicazione dei giorni e delle ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prenderne visione e ottenere, dietro rimborso della spesa, copia da lui firmata; non ultimo, ubicazione, denominazione e codice fiscale degli altri condominii eventualmente amministrati - il che in tutta onestà potrebbe forse considerarsi eccessivo, almeno a parere dello scrivente, scontrandosi col principio di riservatezza cui ogni professionista è tenuto nei confronti dei clienti).

L'Amministratore, entro dieci giorni dall'accettazione, deve provvedere altresì all'aggiornamento dei dati del nuovo registro degli Amministratori di condominio, di cui all'articolo 71 delle disp. att.. Gli è fatto inoltre obbligo, dietro richiesta, di presentare una polizza di assicurazione a garanzia, a pena di nullità della nomina. I massimali di polizza debbono essere adeguati almeno all'importo dell'ultimo bilancio e debbono essere aumentati in caso di lavori straordinari. Il disegno di legge, ancora, prevede che nei locali di ingresso al condominio, accessibili anche a terzi, venga affissa l'indicazione delle generalità, con recapiti e numeri telefonici dell'Amministratore e, in mancanza dell'Amministratore, di chi svolga funzioni analoghe a quelli dell'Amministratore.

Continua...

Avv. Michele D'Auria ( www.studiolegaledauria.jimdo.com )

Lo Studio Leale Avv. Michele D'Auria, con sede in Salerno, è specializzato in diritto condominiale e diritti reali.