Ma come funziona esattamente quando si tratta di un condominio? Ecco tutto quello che c'è da sapere.

Come anticipato, il Superbonus è un'agevolazione fiscale che, nella sua versione inziale, permetteva di detrarre il 110% delle spese sostenute per interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico sugli edifici.

Le tipologie di interventi che possono beneficiare del Superbonus, si dividono in due categorie.

Gli interventi "trainanti" sono quelli essenziali per accedere all’incentivo:

- L’isolamento termico dell’involucro (cappotto termico);

- La sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale;

- L’adeguamento antisismico.

Gli interventi "trainati" sono, invece, quelli accessori come:

- L'installazione di pannelli fotovoltaici;

- L’Installazione delle colonnine di ricarica per veicoli elettrici;

- La sostituzione degli infissi.

Quando si parla di condominii, il Superbonus assume delle caratteristiche specifiche. I condomini sono, infatti, tra i soggetti principali che possono beneficiare di questa misura, in quanto molti degli edifici condominiali italiani sono datati e necessitano di una riqualificazione energetica. Per poter procedere con i lavori in condominio è necessario che l’assemblea condominiale approvi il progetto. Secondo la normativa, la decisione deve essere presa con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Questo rende più agevole raggiungere l'accordo rispetto ad altre decisioni condominiali che richiedono maggioranze più ampie. Gli interventi possono riguardare le parti comuni dell’edificio (come le facciate, il tetto, gli impianti di riscaldamento centralizzato), ma anche le singole unità immobiliari, a patto che i lavori trainati siano effettuati insieme a uno degli interventi trainanti sulle parti comuni.

Uno dei vantaggi più importanti del Superbonus è certamente la possibilità di poter accedere allo sconto in fattura o alla cessione del credito, oltre che alla detrazione fiscale. Questo significa che i condòmini hanno la possibilità di scegliere di non pagare direttamente i lavori, ma di cedere il credito d’imposta all’impresa esecutrice, a una banca o ad altri intermediari finanziari. E ciò al fine di consentire anche in assenza di capienza fiscale di sfruttare la detrazione accedendo al bonus.

Per accedere al Superbonus, il condominio deve seguire un preciso iter burocratico:

Assemblea condominiale: approvazione dei lavori e scelta dei fornitori.

Analisi di fattibilità: verifica dei requisiti tecnici da parte di un professionista (ingegnere, architetto o geometra) per assicurare che gli interventi rispettino i requisiti energetici e sismici previsti.

Documentazione tecnica: preparazione dell’APE (Attestato di Prestazione Energetica) ante e post intervento, e della documentazione necessaria per attestare l’incremento di almeno due classi energetiche.

Comunicazione all’ENEA: obbligatoria entro 90 giorni dalla fine dei lavori per ottenere il Superbonus.

Asseverazioni: un professionista abilitato deve asseverare la conformità degli interventi alle norme vigenti e certificare i costi sostenuti.  

Ciò detto, va rilevato come nel 2024 il governo abbia da ultimo apportato alcune modifiche al Superbonus, aggiornando dettagliatamente la relativa disciplina. Le principali novità sono:

Riduzione della percentuale di detrazione: Dal 2024, la percentuale di detrazione per i lavori in condominio è scesa al 70%, rispetto all’iniziale 110%. Questa percentuale si applica alle spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2024.

Scadenze e proroghe: La proroga del Superbonus per i condomini, inizialmente prevista fino al 2025, è stata modificata, e da gennaio 2025 la percentuale di detrazione scenderà ulteriormente al 65%, segnando un progressivo calo dell'incentivo.

Inoltre, i condomini possono continuare ad accedere alla cessione del credito o allo sconto in fattura. Tuttavia, l’accesso a queste opzioni è diventato più complesso. A causa dei recenti cambiamenti normativi, gli istituti di credito hanno adottato criteri più restrittivi per l’acquisto dei crediti, rendendo più difficile per i condòmini cedere il credito o ottenere lo sconto in fattura.  

È chiaro, dunque, che l’accesso al Superbonus porta con sé degli indubbi vantaggi per i proprietari di immobili in ambito condominiale, ma, è inutile nasconderlo, porta con sé anche delle criticità.

Vantaggi

Risparmio energetico: Gli interventi migliorano l’efficienza energetica del condominio, riducendo i costi di riscaldamento e raffrescamento.

Aumento del valore dell’immobile: Una riqualificazione energetica e antisismica aumenta il valore di mercato delle unità immobiliari.

Possibilità di accedere a costi quasi nulli: Grazie allo sconto in fattura o alla cessione del credito, i condòmini possono effettuare i lavori senza dover anticipare interamente il costo.

Criticità

Iter complesso: La procedura per accedere al Superbonus è articolata e richiede il coinvolgimento di diversi professionisti, oltre all’ottenimento di numerosi documenti e certificazioni.

Rischio di errori: La normativa è complessa e in continua evoluzione, quindi è fondamentale affidarsi a professionisti competenti per evitare errori che potrebbero portare alla perdita del diritto alla detrazione, con gravi conseguenze economiche in capo ai condomini.

Cessione del credito e sconto in fattura: Non tutte le imprese sono disposte ad accettare lo sconto in fattura, e alcune banche potrebbero applicare commissioni elevate sulla cessione del credito.  

In conclusione, il Superbonus per i condomini rimane un incentivo significativo, nonostante le condizioni siano meno vantaggiose rispetto al passato a seguito delle novità normative introdotte nel 2024. La percentuale di detrazione del 70% (65% da gennaio 2025) può ancora rappresentare un ottimo supporto economico per interventi di riqualificazione, soprattutto in ottica di miglioramento dell'efficienza energetica e della sicurezza degli edifici. Ma per usufruire pienamente delle agevolazioni, e non incorrere in spiacevoli conseguenze, è fondamentale per i condomini pianificare con attenzione gli interventi, valutando i requisiti e i costi necessari e affidandosi a professionisti competenti per la gestione dell’intero iter procedurale. Non ci resta che attendere, se ce ne saranno, successive modifiche alla disciplina da parte del governo.