Una recente pronuncia della Corte di Cassazione — la sentenza n. 4827/2026 — offre però un quadro più nitido, chiarendo quando i condomini sono effettivamente tenuti a contribuire e in quali casi possono esserne esclusi.

La vicenda: soffitte trasformate e tabelle da rivedere

Il caso nasce dalla richiesta di una condomina di rivedere le tabelle millesimali ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.

Alcune unità immobiliari, infatti, avevano incorporato le soffitte trasformandole in locali abitabili, con un conseguente aumento della superficie e del valore proporzionale degli appartamenti.

Tribunale e Corte d’Appello avevano accolto la domanda, basandosi su una consulenza tecnica che confermava l’effettiva modifica strutturale degli immobili. I condomini soccombenti hanno quindi presentato ricorso in Cassazione.

Il principio chiave: quando le tabelle si possono modificare

La Suprema Corte ha colto l’occasione per ribadire un principio fondamentale:

• le tabelle millesimali di natura convenzionale non possono essere modificate se non con l’accordo unanime dei condomini;

• le tabelle che rappresentano il valore reale delle unità immobiliari possono invece essere riviste quando vi è un’alterazione oggettiva dell’edificio.

In altre parole, se cambia la realtà fisica del fabbricato — come nel caso dell’ampliamento degli appartamenti tramite l’annessione delle soffitte — la revisione è legittima e necessaria.

Scale e illuminazione: chi paga davvero?

La parte più interessante della sentenza riguarda però la ripartizione delle spese per scale e illuminazione. La Cassazione conferma un orientamento consolidato:

• le spese vanno ripartite in base all’altezza del piano, perché chi abita più in alto utilizza maggiormente le scale;

• il criterio deriva dalla combinazione degli artt. 1123 e 1124 c.c., che collegano il contributo alle spese all’uso e all’usura del bene comune.

La logica è intuitiva: più si utilizzano le scale, maggiore è il contributo dovuto.

Quando si può essere esclusi dalle spese

La Corte ribadisce un punto spesso trascurato: non tutti i condomini sono automaticamente obbligati a contribuire.

Sono esclusi, ad esempio:

• i proprietari di unità al piano terra o seminterrato che non utilizzano affatto le scale;

• gli immobili che hanno accesso esclusivamente dall’esterno, senza passare dall’androne o dalle scale comuni.

Il criterio guida è quello dell’utilizzo potenziale: se manca del tutto il collegamento funzionale con il bene comune, viene meno anche l’obbligo di partecipare alle spese.

Lo stesso principio si applica alle spese per l’illuminazione delle scale: chi beneficia più a lungo della luce — perché abita ai piani superiori — contribuisce in misura maggiore.

L’assemblea non può cambiare le regole a maggioranza

Un altro passaggio rilevante della sentenza riguarda i poteri dell’assemblea condominiale. La Corte ricorda che:

• i criteri legali di ripartizione delle spese non possono essere modificati a maggioranza,

• serve l’unanimità dei condomini.

Una delibera che intervenga a maggioranza su tali criteri è nulla e può essere impugnata in qualsiasi momento.

La decisione finale della Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dei condomini, confermando:

• la legittimità della revisione delle tabelle millesimali;

• la correttezza dell’esclusione di alcune unità dalle spese delle scale;

• il principio secondo cui la ripartizione deve basarsi sull’effettivo utilizzo del bene comune.

In conclusione, una volta individuati i condomini obbligati, la spesa di manutenzione delle scale va suddivisa per metà in base ai millesimi e per metà in proporzione all’altezza del piano. Un criterio che punta all’equità e che, se applicato correttamente, può prevenire molte controversie.

La sentenza 4827/2026 offre ai tecnici e ai CTU un criterio solido per valutare correttamente l’inclusione o l’esclusione delle unità immobiliari dalle spese di scale e illuminazione, ancorando ogni giudizio al reale utilizzo e al collegamento funzionale con il bene comune. Questo orientamento, ormai consolidato, diventa una guida operativa preziosa per prevenire contenziosi e per redigere consulenze tecniche coerenti con i principi della Cassazione.