Quando un soggetto subisce un danno a causa di un’insidia presente in tali spazi, si aprono scenari di responsabilità che meritano particolare attenzione.

Vediamo dunque quando il condominio può essere ritenuto responsabile ed entro quali limiti può essere chiamato a risarcire il danno subito da un terzo.  

1. Cosa si intende per "insidia"?

In ambito legale, un'insidia è una condizione pericolosa che non è immediatamente percepibile, e che può cagionare danni a chi utilizza l’area in modo ordinario e conforme alla sua destinazione.

Tipici esempi in ambito condominiale sono costituiti da: pavimentazioni scivolose o sconnesse, scale prive di adeguata illuminazione o di corrimano, oggetti o ostacoli lasciati incustoditi in passaggi comuni, ascensori difettosi o non manutenuti.

L'insidia si caratterizza per la mancanza di prevedibilità e visibilità del pericolo, rendendo difficile per la vittima evitarlo con l'ordinaria diligenza.  

2. Il condominio come custode delle aree comuni

Ai sensi dell’articolo 2051 del Codice Civile, il condominio, in quanto custode delle aree comuni, è responsabile dei danni cagionati dalle cose che ha in custodia, salvo che riesca a provare il caso fortuito. Questo significa che il condominio ha l’obbligo di vigilare sulle aree comuni e mantenerle in condizioni tali da non costituire pericolo per chi le utilizza. Per esonerarsi da responsabilità il condominio deve dimostrare che il danno è stato provocato da un evento imprevedibile e inevitabile, non riconducibile alla sua condotta negligente.

Questo potrebbe includere:

- Azioni improvvise e imprevedibili della vittima stessa (ad esempio, un comportamento imprudente).

- Cause esterne eccezionali, come eventi atmosferici straordinari.  

Per evitare che si verifichino sinistri nelle aree comuni, il condominio ha il dovere di garantirne la sicurezza attraverso regolari interventi di manutenzione e ispezione. L’amministratore è tenuto a:

- Individuare e segnalare pericoli: Apporre cartelli o barriere temporanee per avvisare di eventuali rischi (ad esempio, "Pavimento bagnato").

- Eseguire controlli periodici: Verificare lo stato di sicurezza di impianti, pavimentazioni e strutture comuni.

- Attuare interventi tempestivi: Riparare danni e malfunzionamenti non appena segnalati.

La negligenza nell’adempimento di questi obblighi può configurare una responsabilità per omissione, e chi è vittima di “insidia condominiale” potrà senza dubbio rivolgersi al Giudice (non prima però di aver avviato la procedura di mediazione) per ottenere un congruo risarcimento.  

3. La responsabilità concorrente della vittima

Nonostante, dunque, il condominio sia tenuto a risarcire i danni derivanti dalla carente manutenzione dei beni condominiali, è tuttavia possibile che in sede di giudizio venga accertata una corresponsabilità della vittima.

Ai sensi dell’articolo 1227 del Codice Civile, se il comportamento imprudente del danneggiato ha contribuito al verificarsi del danno, il risarcimento può essere ridotto in proporzione alla colpa della vittima.

La Giurisprudenza ha a più riprese chiarito che non si può configurare alcun obbligo di risarcimento quando il danneggiato era a conoscenza dello stato dei luoghi e, quindi, conosceva l’esistenza dell’insidia. E infatti, secondo i giudici la conoscenza dello stato dei luoghi da parte della vittima avrebbe dovuto indurre la stessa a porre in essere una condotta più attenta e adeguata al potenziale “pericolo” (ex multis Tribunale di Roma Sentenza n. 16591/2022).

Il concetto appena espresso trova puntuale applicazione nel caso in cui la vittima dell’insidia sia proprio uno dei condomini, che in quanto tale si presume sia perfettamente a conoscenza dello stato di usura dei beni in comune.

Pertanto il condomino danneggiato che agisce per il risarcimento del danno, potrebbe essere ritenuto in parte corresponsabile per l’accaduto e subire una proporzionale riduzione nell’ammontare del proprio risarcimento. In alcuni casi il diritto al risarcimento potrebbe essere escluso tout court.

4. La procedura per ottenere il risarcimento

Chiarito quanto sopra, occorre rilevare che l’onere della prova è in capo a chi agisce per il risarcimento del danno. Il danneggiato deve dimostrare:

- Il danno subito: Attraverso referti medici, fotografie o testimonianze.

- Il nesso causale: Ossia il collegamento tra l’insidia e il danno (il danno deve essere diretta conseguenza del pericolo presente nelle aree comuni).

- L’assenza di caso fortuito: Escludere che il danno sia stato causato da un evento imprevedibile o da una condotta imprudente.

La richiesta di risarcimento deve essere indirizzata dapprima, in via bonaria, all’amministratore di condominio, che può attivare la polizza assicurativa, se presente, per coprire il risarcimento.

In conclusione la responsabilità del condominio nelle aree comuni rappresenta un tema cruciale per garantire la sicurezza e la tutela dei diritti di chi le utilizza. Una gestione attenta, accompagnata da interventi tempestivi e precauzioni adeguate, può prevenire molti incidenti e, al tempo stesso, tutelare il condominio da possibili controversie legali.