L’amministratore di condominio è una figura centrale nella gestione delle dinamiche condominiali.

Egli è il rappresentante del condominio, e in quanto tale deve agire nell’interesse dei condomini e a tutela delle parti comuni.

Tra i suoi molteplici compiti uno dei più delicati riguarda infatti la necessità di nominare un avvocato per il condominio. Questo potere, pur rientrando tra le attribuzioni dell’amministratore, è soggetto a regole precise e deve essere esercitato entro limiti precisi.

1. Fondamento normativo.

L'articolo 1130 del Codice Civile elenca i compiti principali dell'amministratore tra cui: dare esecuzione alle delibere assembleari, compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio e riscuotere i contributi. Il potere conferito dalla legge all’amministratore implica che l'amministratore possa (e debba) intervenire prontamente, anche attraverso l'assistenza di un legale, per tutelare gli interessi del condominio in caso di controversie o di necessità di azioni legali. Tuttavia, il Codice Civile e la giurisprudenza stabiliscono dei limiti chiari: l'amministratore non può agire arbitrariamente o senza consultare l'assemblea condominiale, salvo situazioni di urgenza, o salvo atti che rientrano tra le sue specifiche attribuzioni.

2. Quando l'amministratore può nominare un avvocato senza approvazione dell'assemblea.

La giurisprudenza, da ultimo il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con la sentenza n. 3502 del 27 settembre 2024 ha chiarito che l'amministratore può autonomamente conferire incarico a un avvocato nei seguenti casi:

- Azioni per la conservazione delle parti comuni: Per esempio, se si rende necessario tutelare un bene comune minacciato da un’azione giudiziaria o da un abuso da parte di terzi. Recupero delle morosità: L'amministratore può agire senza previa autorizzazione per avviare procedure legali contro i condòmini morosi, un compito che rientra tra le sue responsabilità ordinarie.

- Gestione di urgenze legali: Se si verifica una situazione che richiede un'azione immediata, come la necessità di bloccare un danno imminente o di contestare un provvedimento, l'amministratore può procedere senza attendere la delibera assembleare.

- Impugnazione di delibere assembleari: In caso di impugnazione l’amministratore deve intervenire tempestivamente a dare mandato a un avvocato di fiducia affinché il condominio si costituisca in giudizio, e ciò in quanto è affidata all’amministratore l’esecuzione delle delibere condominiali.

In tal senso si espressa la Corte di Cassazione con la sentenza n. 8309 del 2015: “in tema di condominio negli edifici, l'amministratore può resistere all'impugnazione della delibera assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, giacché l'esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso”.

3. L'importanza dell'approvazione assembleare.

In tutti gli altri casi è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale. Questo riguarda: Tutte le liti attive e passive: La decisione di avviare o resistere a una causa civile di natura non urgente deve essere deliberata dall’assemblea, che può anche stabilire un limite alle spese legali. Consulenze preventive: Prima di richiedere un parere legale, l’amministratore dovrebbe ottenere l’approvazione dei condomini, a meno che non vi sia una chiara necessità legata alla gestione ordinaria.

4. Responsabilità dell'amministratore.

Se l’amministratore agisce senza autorizzazione quando questa è necessaria, potrebbe incorrere in responsabilità personali. Questo vale in particolare se: L'azione legale intrapresa si rivela non necessaria o dannosa per il condominio.

Le spese legali sostenute superano i limiti ragionevoli o non sono approvate dall'assemblea.

In questi casi, i condomini possono contestare l’operato dell’amministratore e, nei casi più gravi, richiederne la revoca o promuovere azioni risarcitorie.  

In conclusione la nomina di un avvocato da parte dell'amministratore di condominio è un atto che può rientrare nelle sue competenze, ma che richiede attenzione e rispetto delle regole.

Da un lato, è essenziale che l’amministratore intervenga prontamente per tutelare gli interessi del condominio; dall’altro, deve assicurarsi di agire in modo trasparente e nel rispetto della volontà assembleare quando richiesto.