La pronuncia rafforza un indirizzo già consolidato in tema di uso delle parti comuni da parte del singolo condomino: l'installazione di manufatti a servizio esclusivo di un'unità immobiliare, anche se comporta un'occupazione minima e temporanea del bene comune, non integra di per sé uno spoglio o una molestia possessoria.

La decisione ribadisce che il giudizio sulla compatibilità dell'opera con i diritti degli altri partecipanti resta un accertamento di fatto riservato al giudice di merito, sindacabile in Cassazione solo nei ristretti limiti dell'omesso esame di un fatto decisivo. Ne discende un onere probatorio preciso a carico di chi lamenta la lesione del possesso: dimostrare che l'uso particolare del bene comune comprime, in modo apprezzabile, la fruibilità altrui.

Il caso

Mevia agiva in via possessoria lamentando che l'inferriata installata da Caio, altro condomino, a protezione della porta d'ingresso del proprio appartamento, invadesse, in fase di apertura, una parte del pianerottolo comune del vano scale, per una superficie di circa un metro quadrato su una superficie complessiva di circa due metri quadrati. Chiedeva quindi la rimozione del manufatto e il ripristino dello stato originario del vano scale.

Caio si costituiva sostenendo che l'inferriata fosse installata internamente al perimetro della propria porta d'ingresso, restasse quindi entro la sua proprietà esclusiva quando chiusa, e occupasse il pianerottolo comune solo momentaneamente, in fase di movimentazione, senza pregiudicare il passaggio degli altri condomini.

Il Tribunale, dopo l'assunzione di prova testimoniale, rigettava l'azione possessoria, escludendo che la presenza del manufatto impedisse o limitasse il passaggio degli altri condomini. Mevia proponeva quindi appello, lamentando in particolare l'ammissibilità di ulteriori mezzi istruttori, la capacità a testimoniare di alcuni testi, oltre a un profilo di sicurezza legato alla presenza del cancello sul percorso di fuga in caso di emergenza. La Corte d'appello confermava la decisione di primo grado, rilevando che la documentazione fotografica e le prove testimoniali dimostravano come l'inferriata, sia chiusa sia aperta, non ostacolasse in modo apprezzabile il passaggio degli altri condomini, e ritenendo l'opera un legittimo utilizzo del bene comune ai sensi dell'art. 1102 c.c.

I motivi del ricorso per cassazione

Avverso la sentenza d'appello, Mevia proponeva ricorso per cassazione affidato a tre motivi:

• vizio di motivazione ed errata applicazione degli artt. 1102 e 1122 c.c., in relazione agli artt. 840,1168 e 1170 c.c., per non aver la Corte di merito valutato l'incidenza dell'opera sulla sicurezza dell'edificio, la mancata comunicazione preventiva all'amministratore e il rischio, in ipotesi di incendio o altra emergenza, che il manufatto creasse un ostacolo al transito lungo l'unica via di fuga
• omesso esame di un fatto decisivo, per non avere la Corte territoriale considerato le richieste di rimozione del manufatto rimaste ineseguite, nonostante la sollecitazione dell'assemblea condominiale tramite l'amministratore
• violazione e falsa applicazione dell'art. 1140 c.c., in relazione agli artt. 1158,1061,1168 e 1170 c.c., per aver la Corte escluso la lesione del possesso pur in presenza, secondo la ricorrente, di una servitù atipica di fatto, suscettibile di consolidarsi per usucapione a danno di tutti i condomini

La decisione della Cassazione

La Corte ha respinto integralmente il ricorso.

Quanto al primo motivo, ha ritenuto che il giudice di merito avesse correttamente accertato, sulla base della documentazione fotografica e delle prove testimoniali, che l'inferriata, quando chiusa, restava entro la proprietà privata, quando aperta restava appoggiata al muro senza ostacolare il passaggio, e anche in posizione semiaperta lasciava comunque uno spazio sufficiente al transito. Richiamando un proprio precedente, la Cassazione ha ribadito che spetta al giudice di merito verificare, quale accertamento di fatto, se l'opera realizzata su proprietà individuale pregiudichi in modo apprezzabile la fruibilità del bene comune da parte degli altri condomini, tenuto conto della destinazione funzionale del bene stesso.

Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile per effetto della cosiddetta "doppia conforme": tribunale e corte d'appello avevano deciso le medesime questioni di fatto sulla base delle stesse ragioni e seguendo lo stesso percorso argomentativo, situazione che, ai sensi dell'art. 360, quarto comma, c.p.c., preclude la deduzione del vizio di omesso esame di un fatto decisivo.

Anche il terzo motivo è stato ritenuto infondato: nessuna lesione dell'uso comune del pianerottolo poteva ravvisarsi, dal momento che l'inferriata, anche in posizione semiaperta, poteva essere facilmente accostata al muro e occupava comunque solo una porzione minima dello spazio comune, senza pregiudicare il comodo e sicuro passaggio.

La Cassazione ha quindi ribadito il principio secondo cui i limiti posti dall'art. 1102 c.c. all'uso della cosa comune non impediscono al singolo condomino di installare un cancello su un ballatoio o pianerottolo comune, anche per fini esclusivamente propri, purché sia garantita agli altri partecipanti l'ordinaria accessibilità e il godimento comune della cosa; la prova di tale compatibilità grava su chi intende usare il bene in modo particolare.

Allegato:

Cassazione civile ordinanza 16944 2026