Gli attori hanno convenuto in giudizio il socio accomandatario ed il socio accomandante della società in accomandita semplice con la quale avevano stipulato un contratto di locazione commerciale.

La società conduttrice si era assunta l’obbligo di effettuare a proprie spese i lavori di ristrutturazione dell’immobile locato, per cui le parti avevano convenuto che l’esecuzione delle suddette lavorazioni sostituisse il pagamento del canone di locazione per la durata di 30 mesi, decorsi i quali avrebbero corrisposto l’importo del canone concordato.

Successivamente nei predetti locali oggetto dei lavori di ristrutturazione si era sviluppato un incendio, il quale partendo dal quadro elettrico generale aveva danneggiato l’immobile, per cui gli attori, allarmati dall’evento incendiario ed in considerazione del fatto che le richieste rivolte alla conduttrice per verificare in contraddittorio l’effettuazione dei lavori pattuiti ed ottenere i documenti che ne attestassero l’esecuzione a regola d’arte erano rimaste prive di riscontro, instauravano un ricorso per accertamento tecnico preventivo, con richiesta di sequestro conservativo e di chiusura immediata al pubblico dei locali. I ricorsi cautelari venivano tutti accolti.

Gli attori instaurano successivamente il giudizio di merito nel quale chiedevano alla società conduttrice il risarcimento dei danni cagionati dall’inadempimento contrattuale, evidenziando, altresì, di avere appreso, a seguito di visura camerale, che la stessa società conduttrice inadempiente era, addirittura, cessata senza messa in liquidazione per volontà dei soci, quindi, con atto pubblico era stata successivamente cancellata. Gli attori richiedevano in giudizio anche l’accertamento della responsabilità di due fideiussori i quali si erano assunti l’obbligo di garantire il pagamento dei canoni di locazione maturati successivamente all’esecuzione dei lavori di ristrutturazione.

Il socio accomandatario nel costituirsi in giudizio eccepiva:

1. in via preliminare l’improcedibilità della domanda formulata dagli attori in quanto proposta oltre il termine fissato per l’introduzione del giudizio di merito e perché non introdotta nelle forme di cui all’art. 447 bis c.p.c.

2. nel merito ne deduceva l’infondatezza sostenendo che gli attori fossero tenuti a risarcire i danni dallo stesso subiti per l’impossibilità di esercitare l’attività e per la perdita dell’avviamento commerciale.

I fideiussori eccepivano la carenza di legittimazione passiva- eccezione che veniva accolta dal Tribunale- avendo gli stessi garantito esclusivamente il pagamento dei canoni di locazione per il periodo successivo all’esecuzione delle opere di ristrutturazione.

Il Tribunale di Castrovillari, con sentenza n. 466 del 13/03/2025, ha accolto la domanda di risoluzione e risarcimento danni, stabilendo i seguenti importanti principi di diritto.

1) Introduzione del giudizio di merito dopo il giudizio cautelare

Ai sensi della disciplina portata dagli artt. 669-octies e 669-novies cod. proc. civ. l’estinzione del giudizio di merito, come anche il suo mancato tempestivo inizio, comportano automaticamente la perdita di efficacia dei provvedimenti cautelari emessi, rimanendo salva la tutela del diritto per il quale è stata disposta la misura cautelare da far valere in un successivo giudizio di merito a cognizione piena.

2) Rito applicabile in caso di cumulo di domande

L’introduzione di un giudizio nel quale sono state proposte domande assoggettate sia al rito locatizio che al rito ordinario deve essere introdotto con il rito ordinario.

3) Tempestività della domanda riconvenzionale

Il rinvio d'ufficio dell'udienza ex art. 168-bis, comma 4, c.p.c. non determina la riapertura dei termini per il deposito della comparsa e per la proposizione di domande riconvenzionali.

i. I termini ex art. 166 c.p.c. restano ancorati all'udienza originariamente fissata in citazione.

ii. Le domande riconvenzionali proposte dopo la scadenza di tali termini sono inammissibili

iii. L'unica ipotesi di riapertura dei termini è quella prevista dall'art. 168-bis, comma 5, c.p.c. quando la nuova data è fissata dal Giudice Istruttore.

4) Onere probatorio del creditore

Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, in tema di inadempimento contrattuale, il creditore che agisce per la risoluzione deve provare esclusivamente: la fonte negoziale del proprio diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione dell’inadempimento, spettando invece al debitore convenuto l'onere di provare l'avvenuto adempimento o l'esistenza di fatti impeditivi, modificativi o estintivi della pretesa creditoria.

5) Gravità dell'inadempimento nelle locazioni commerciali

Il Tribunale ha ribadito che nelle locazioni ad uso non abitativo non trova applicazione il criterio di predeterminazione legale dell'inadempimento fissato dall'art. 5 della Legge 392/1978, dovendo invece applicarsi il principio generale dell'art. 1455 c.c. sulla non scarsa importanza dell'inadempimento. Tuttavia, quando l'inadempimento, come si è verificato nel caso esaminato, ha riguardato le obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, la valutazione della sua gravità può ritenersi implicita, non essendo necessaria una specifica valutazione.

6) Sulla responsabilità dei soci dopo la cancellazione della società

Un aspetto particolarmente interessante della sentenza ha riguarda gli effetti della cancellazione della società conduttrice dal registro delle imprese: l'estinzione della società non determina il venir meno dei rapporti giuridici pendenti, ma si verifica un fenomeno successorio per cui l'obbligazione si trasferisce ai soci, i quali ne rispondono nei limiti di quanto riscosso dalla liquidazione (soci con responsabilità limitata) o illimitatamente (soci illimitatamente responsabili), a seconda del regime di responsabilità vigente “pendente societate.”

7) Sul risarcimento del danno

Il Tribunale ha riconosciuto sia il danno emergente (costo dei lavori non eseguiti e costo per il ripristino dei lavori eseguiti in modo inesatto) sia il lucro cessante (impossibilità di locare l'immobile per il tempo necessario all'effettuazione dei lavori) stabilendo la debenza sulle somme liquidate a titolo di risarcimento degli interessi compensativi, i quali possono essere attribuiti anche in assenza di espressa domanda.

Allegato:

Tribunale Castrovillari sentenza 466 2025