Il caso sottoposto al Giudice traeva origine dall’approvazione di delibera con la quale l’assemblea del condominio convenuto decideva la chiusura con barriere di talune aree ritenute di proprietà comune poiché contigue al condominio. Insorgeva però uno dei condomini, eccependo, tra l’altro, non appartenere al condominio l’area esterna che volevasi recintare, poiché inesistente alcun titolo di derivazione. Costituitosi in giudizio, il condominio spiegava domanda riconvenzionale per l’accertamento della proprietà dell’area di che trattasi.

Nel rigettare la domanda riconvenzionale, il Giudice ha statuito non potersi applicare, nel caso di specie, la norma cui all’art. 1117 cod. civ. – che sancisce la proprietà condominiale di taluni tipici elementi costruttivi laddove non contrariamente risultante dal titolo – in tutti quei casi nei quali tali elementi ricadano al di fuori del perimetro tracciato dai muri maestri e dalle fondamenta.

Per il Giudice, invero, tale regola può essere applicata “… soltanto a quelle parti delimitate dall’edificio condominiale, a sua volta delimitato dai muri maestri o dalle fondazioni, non potendo estendersi tale presunzione a tutti quei manufatti od elementi esterni a tale perimetro ed a tale limite, altrimenti si rischierebbe di ricomprendere nella proprietà condominiale beni del tutto avulsi dal contesto dell’edificio che racchiude il condominio”.

Conseguentemente, il Giudice ha dichiarato la nullità ex art. 1137 cod. civ. dell’impugnata delibera, poiché avente ad oggetto area di proprietà non condominiale.

Osservazioni.

Nel commentare conclusivamente il provvedimento di che trattasi, va rilevato come Il Giudice sia pervenuto all’interpretazione restrittiva della regola cui all’art. 1117 cod. civ. precipuamente a seguito della preliminare verifica (negativa) di tre presupposti: assenza di apposito titolo dal quale poter derivare la proprietà condominiale dell’area; assenza nell’area medesima di obiettive caratteristiche strutturali tali da poterla considerare servente l’edificio comune; assenza di un uso esclusivo da parte dei condomini. Quanto a tale ultima notazione, il Giudice ha peraltro richiamato interessante pronuncia della Corte di Cassazione – 21 maggio 2012 n. 8012 – per la quale l’uso promiscuo di un bene non legittima alcuna presunzione di contitolarità dei beni che se ne servono e/o ne traggono vantaggio.

In definitiva, il diritto di condominio cui all’art. 1117 cod. civ. – che il Tribunale di Catania riconduce però alla più debole nozione di presunzione (in senso contrario, cfr. Cassazione Civile, Sezioni Unite, 7 luglio 1993 n. 7449) – non va esteso a quelle superfici che siano fisicamente esterne al perimetro tracciato dai muri maestri dell’edificio comune, a meno che non vi sia prova che tali superfici siano strutturalmente serventi (in modo esclusivo) il condominio medesimo e/o la proprietà condominiale risulti da apposito titolo. 

Allegato:

Tribunale Catania n.4873/2016