La questione sottoposta alla Cassazione

La prescrizione dell'azione prevista dall'art. 1669 c.c. per i gravi difetti di costruzione comporta anche l'impossibilita' di agire per il risarcimento del danno ai sensi dell'art. 2043 c.c.?

E' questo l'interrogativo al centro dell'ordinanza interlocutoria n. 26951/2026, con la quale la Terza Sezione civile della Corte di Cassazione ha disposto il rinvio della controversia alla pubblica udienza, ravvisando la necessita' di riesaminare un orientamento giurisprudenziale consolidatosi a partire dal 2023.

La questione non riguarda soltanto i rapporti tra norma generale e norma speciale, ma investe un principio di piu' ampia portata: puo' una disposizione introdotta per rafforzare la tutela del danneggiato trasformarsi, per effetto della prescrizione, in uno strumento di limitazione della responsabilita' del costruttore?

Il caso concreto

La controversia trae origine dai difetti riscontrati in un immobile edificato tra il 2004 e il 2006, interessato da infiltrazioni, umidita', lesioni e distacchi di elementi costruttivi. La proprietaria aveva promosso un accertamento tecnico preventivo, all'esito del quale erano state individuate carenze esecutive ed errori progettuali, con danni quantificati in oltre 56.000 euro.

Il Tribunale di Teramo, pur dichiarando prescritta l'azione speciale ex art. 1669 c.c., aveva riconosciuto la responsabilita' dei convenuti sulla base dell'art. 2043 c.c.

La Corte d'appello dell'Aquila aveva invece riformato la decisione, escludendo la possibilita' di ricorrere alla responsabilita' aquiliana generale quando la fattispecie risultasse riconducibile alla disciplina speciale dei gravi difetti di costruzione. La vicenda e' quindi approdata davanti alla Suprema Corte.

Il rapporto tra responsabilita' speciale e responsabilita' generale

L'art. 1669 c.c. disciplina la responsabilita' per rovina, pericolo di rovina e gravi difetti di edifici o altri immobili destinati a lunga durata, quando tali fenomeni si manifestino entro dieci anni dal compimento dell'opera.

La norma prevede la denuncia entro un anno dalla scoperta del vizio e la prescrizione dell'azione entro un anno dalla denuncia. Si tratta di una responsabilita' di natura extracontrattuale, caratterizzata da un regime probatorio piu' favorevole al danneggiato rispetto a quello previsto dall'art. 2043 c.c.

La responsabilita' aquiliana generale richiede infatti la prova di tutti gli elementi costitutivi dell'illecito, compresa la colpa, il danno e il nesso causale, ed e' normalmente soggetta alla prescrizione quinquennale prevista dall'art. 2947 c.c.

La differenza tra le due discipline non e' quindi soltanto temporale, ma riguarda anche la distribuzione dell'onere probatorio.

Il precedente delle Sezioni Unite

Un passaggio centrale dell'ordinanza riguarda la sentenza delle Sezioni Unite n. 2284 del 3 febbraio 2014, successivamente richiamata e chiarita dalla pronuncia n. 13569 del 2 luglio 2015. Secondo tale impostazione, il rapporto di specialita' tra l'art. 1669 e l'art. 2043 c.c. non comporta necessariamente l'esclusione della tutela generale.

La disposizione speciale e' infatti finalizzata ad assicurare una protezione rafforzata al committente, ai suoi aventi causa e ai terzi, non a introdurre un regime di favore per il costruttore.

Ne consegue che la perdita della possibilita' di avvalersi della disciplina speciale non dovrebbe, di per se', impedire l'esercizio dell'azione generale, purche' il danneggiato sia in grado di dimostrare autonomamente tutti gli elementi della responsabilita' aquiliana.

Il principio assume particolare rilievo se si considera che la prescrizione dell'azione speciale non rende lecita una condotta eventualmente illecita, ne' cancella automaticamente il danno che ne e' derivato.

L'orientamento restrittivo affermatosi dal 2023

Una diversa lettura e' stata introdotta dalla Cassazione con la sentenza n. 31301 del 10 novembre 2023 e successivamente ripresa da numerose pronunce. Secondo tale indirizzo, quando sussistono i presupposti oggettivi e soggettivi dell'art. 1669 c.c., la disciplina speciale deve trovare applicazione in via esclusiva.

L'azione generale ex art. 2043 c.c. rimarrebbe esperibile soltanto nelle ipotesi in cui la fattispecie non rientri originariamente nell'ambito applicativo della norma speciale.

Non sarebbe invece consentito utilizzare l'azione aquiliana per superare una decadenza o una prescrizione gia' maturata. La ragione di questa interpretazione risiede nell'esigenza di evitare che il danneggiato possa aggirare i termini stabiliti dal legislatore per la specifica responsabilita' del costruttore. Tuttavia, proprio questa ricostruzione presenta un profilo problematico.

Il rischio di una tutela inversamente proporzionale alla gravita' del danno

L'applicazione rigorosa del principio di specialita' puo' produrre un risultato paradossale. Il danneggiato che abbia subito un pregiudizio non riconducibile ai gravi difetti di costruzione potrebbe, ricorrendone tutti i presupposti, esercitare l'azione generale prevista dall'art. 2043 c.c.

Al contrario, il proprietario di un immobile interessato da difetti di maggiore gravita', rientranti nell'art. 1669 c.c., potrebbe restare privo di tutela una volta maturati i termini dell'azione speciale.

La maggiore gravita' del difetto finirebbe cosi' per determinare una minore possibilita' di ottenere il risarcimento.

E' una conseguenza difficilmente conciliabile con la funzione protettiva attribuita alla norma speciale e che impone una riflessione anche alla luce dei principi di ragionevolezza e di effettivita' della tutela giurisdizionale sanciti dagli artt. 3 e 24 della Costituzione. D'altra parte, non puo' essere trascurata l'esigenza di certezza dei rapporti giuridici, che giustifica l'introduzione di specifici termini di decadenza e prescrizione.

Il punto di equilibrio potrebbe allora essere individuato nella distinzione tra la perdita dei vantaggi probatori riconosciuti dall'art. 1669 c.c. e la possibilita' di far valere un autonomo illecito ai sensi dell'art. 2043 c.c., nel rispetto dei presupposti e del termine prescrizionale propri di quest'ultimo.

Le possibili conseguenze pratiche

L'eventuale riconoscimento della coesistenza delle due azioni avrebbe importanti ricadute nelle controversie edilizie.

La prescrizione dell'azione speciale non comporterebbe necessariamente la definitiva impossibilita' di ottenere il risarcimento, ma imporrebbe al danneggiato di affrontare il piu' rigoroso regime probatorio della responsabilita' generale.

Dovrebbero quindi essere dimostrati la condotta colposa del soggetto responsabile, l'esistenza del danno ingiusto e il collegamento causale tra i difetti costruttivi e il pregiudizio subito.

Naturalmente, la possibilita' di esercitare l'azione generale resterebbe subordinata alla verifica della sua autonoma prescrizione. Non si tratterebbe, pertanto, di una proroga automatica dei termini dell'art. 1669 c.c., ne' di un indiscriminato recupero delle azioni ormai prescritte, ma del riconoscimento di un distinto titolo di responsabilita', soggetto a condizioni proprie.

Conclusioni

Con l'ordinanza n. 26951/2026 la Terza Sezione civile non ha ancora modificato l'orientamento giurisprudenziale prevalente, ma ha posto le premesse per una sua possibile revisione, evidenziando la necessita' di verificarne la compatibilita' con i principi gia' affermati dalle Sezioni Unite.

La questione decisiva consiste nello stabilire se il rapporto di specialita' tra gli artt. 1669 e 2043 c.c. debba essere interpretato come esclusivita' della tutela speciale oppure come riconoscimento di una protezione rafforzata che non elimina necessariamente quella generale.

La seconda soluzione appare maggiormente coerente con la natura extracontrattuale della responsabilita' prevista dall'art. 1669 c.c. e con la sua funzione di tutela.

Diversamente, si finirebbe per attribuire alla norma speciale un effetto sostanzialmente liberatorio per il responsabile, in contrasto con la finalita' per la quale e' stata introdotta.

Il vero interrogativo, dunque, non e' se il danneggiato possa sottrarsi ai termini della disciplina speciale, ma se la perdita di quella particolare tutela debba comportare anche il venir meno di ogni possibilita' di dimostrare e far valere un autonomo illecito civile.

La futura decisione sara' chiamata a chiarire questo rapporto, con conseguenze rilevanti per la responsabilita' dei costruttori e dei professionisti coinvolti nella realizzazione degli immobili.