Il caso.

Mevia, proprietaria di un immobile, citava in giudizio il Condominio Alfa, confinante con il suo fondo, lamentando che nel corso dei lavori di ristrutturazione — nell'ambito del Superbonus 110% deliberato dall'assemblea condominiale — si erano verificate una serie di invasioni nella sua proprietà:

• la posa del cappotto termico sul muro a confine aveva sconfinato per circa 15-17 cm sul suo fondo per una lunghezza di circa 20 metri;
• il ponteggio edile era stato installato nel suo giardino per 215 giorni, occupando una fascia di 1,20 metri per l'intera lunghezza del confine (35 metri);
• durante i lavori erano state danneggiate alcune piante e i cancelletti metallici del giardino.

Mevia chiedeva pertanto la rimozione del cappotto, il risarcimento per l'occupazione temporanea del fondo, il rimborso dei costi di ripristino del giardino e dei cancelletti. Nel corso del giudizio Mevia decedeva e le sue eredi, Tizia e Sempronia, subentravano nel processo.

Il Condominio Alfa si difendeva rilevando che i lavori erano stati deliberati all'unanimità, con il voto favorevole della stessa attrice, e che nessun danno concreto era stato causato o comunque provato. Eccepiva inoltre la improcedibilità per mancato esperimento della mediazione obbligatoria.

La decisione

Il Tribunale di Brescia accoglie la domanda solo parzialmente, riconoscendo l'indennità per l'occupazione del suolo durante i lavori di ponteggio, ma rigettando le altre pretese.

Sul tema dello sconfinamento del cappotto termico, il giudice — valorizzando le conclusioni del consulente tecnico d'ufficio — esclude qualsiasi pregiudizio risarcibile in quanto:

• lo sconfinamento di 15-17 cm si colloca nella colonna d'aria del fondo attorea in una zona ove non sarebbe comunque possibile edificare alcunché.
• il proprietario non può opporsi, ai sensi dell'art. 840, comma 2, c.c., ad attività di terzi che si svolgano a profondità od altezza tali da non arrecargli pregiudizio; ove intenda contestarle, ha l'onere di dimostrare un danno concreto, valutato in relazione alla normale destinazione del fondo, anche futura; tale prova, nel caso di specie, non era stata né allegata né fornita;
• la normativa speciale in materia di efficienza energetica (art. 14, d.lgs. n. 102/2014) consente di derogare alle distanze minime dai confini per gli interventi di coibentazione, purché sia garantita una riduzione minima del 10% dei limiti di trasmittanza.

Per quanto riguarda indennità per l'occupazione temporanea del giardino durante l'installazione del ponteggio, il Tribunale afferma che:

• l'indennità ex art. 843, comma 2, c.c. è dovuta per il solo fatto dell'occupazione, a prescindere dalla dimostrazione di un danno specifico: il pregiudizio è insito nell'impossibilità di godere del proprio bene per il periodo interessato;
• la circostanza che l'attrice avesse votato favorevolmente le delibere assembleari non implica rinuncia all'indennità, trattandosi di approvazione del progetto e non del suo concreto svolgimento.

Il quantum viene determinato equitativamente ex art. 1226 c.c., in ragione di € 10,00 giornalieri per 215 giorni, per un totale rivalutato di € 2.418,08.

Sono invece rigettate le domande di risarcimento per il danneggiamento del giardino e dei cancelletti, in quanto fondate su semplici preventivi privi di firma e, per uno di essi, anche di data, privi di efficacia probatoria se contestati e comunque sprovviste di qualsiasi documentazione sullo stato dei luoghi prima e dopo i lavori.

Il principio di diritto

Il proprietario del fondo confinante non può opporsi allo sconfinamento del cappotto termico condominiale che si estenda sul suo suolo per pochi centimetri, ove non dimostri un pregiudizio concreto, valutato in rapporto alla normale destinazione del fondo (art. 840, comma 2, c.c.).

L'indennità per l'occupazione temporanea del fondo ai fini dell'installazione del ponteggio è invece dovuta per il solo fatto dell'occupazione, indipendentemente dalla prova del danno, e il consenso prestato con la delibera assembleare non equivale a rinuncia alla stessa (art. 843, comma 2, c.c.).

Allegato:

Trib Brescia 23 2 2026 n 2097