Negli ultimi mesi si è registrato un ribasso di 25/30 punti dell’IRS (Interest Rate Swap) detto anche Eurirs, ovvero del tasso bancario di riferimento per i mutui ipotecari a tasso fisso. Così pure in ribasso sono i mutui ipotecari a tasso variabile legati all’Euribor.

Negli ultimi tempi la differenza tra tassi fissi e tassi variabili è minima, e la scelta del tasso fisso è per chi non vuole andare incontro a variazioni in aumento nella rata da pagare.

Il diminuire dei tassi di interesse consente ai consumatori, che hanno già stipulato un contratto di mutuo, di utilizzare la surroga e, quindi, a spostare il mutuo in essere con la propria banca con altra che offre condizioni migliori.

La surroga consente di poter cambiare il tasso di interesse, da fisso a variabile o viceversa, nonché la durata del mutuo, mantenendo però fermo il debito residuo del mutuo.

La banca non può opporsi alla richiesta del consumatore di voler surrogare il proprio mutuo con altra banca ed è previsto che se non consente il perfezionamento del passaggio alla nuova banca, entro 30 giorni lavorativi dalla data di richiesta, deve risarcire il cliente con un interesse pari all’1% del debito residuo del finanziamento per i mesi di ritardo (art. 120 del Testo Unico Bancario).

La nuova banca, alla quale trasferire il mutuo potrà, con delega scritta del consumatore, provvedere a compiere tutte le operazioni necessarie per la portabilità del vecchio mutuo a costo zero per il richiedente la surroga. L’ipoteca già in essere sull’immobile verrà spostata alla nuova banca.

Nessuna spesa, per la nuova perizia, per istruttorie, notarili e spese per visure catastali, saranno addebitate al consumatore. Tutte le spese saranno a carico della nuova banca. Verificato la convenienza economica, avrà fidelizzato un nuovo cliente.

Spesso capita che il cliente riferisce alla propria banca della volontà di utilizzare la surroga del proprio mutuo, per usufruire di migliori condizioni offerte da altre banche. La banca verificato la fattibilità economica della richiesta, può proporre nuove condizioni migliorative, anche per conservare il rapporto con il proprio cliente,

In questo caso si parla di rinegoziazione del mutuo che si perfeziona con un semplice contratto sottoscritto tra le parti, senza atto pubblico, e il rapporto in essere continua.

Importante è attivarsi, sia per verificare la possibilità di avere migliori condizioni da altre banche e, quindi, valutare la convenienza della surroga con altra banca, sia per avere la rinegoziazione delle condizioni applicate al vecchio mutuo dalla propria banca.

Un esempio di risparmio con la portabilità del mutuo ad altra banca. Surroga:

Vecchio mutuo di € 200.000 stipulato, al tasso fisso del 3,50% (TAEG-Tasso Annuo Effettivo Globale) per 30 anni, comporta una rata mensile di € 898,00 e su base annua un esborso di € 10.776,00;

Lo stesso mutuo di € 200.000 al tasso fisso dell’1,40%, attualmente praticato da alcuni istituti di credito, comporta una rata mensile di € 675,00 e su base annua un esborso di € 8.100.

Risparmio annuo. La differenza tra il vecchio mutuo e quello ottenuto per surroga con altra banca (10.776,00 - 8.100) è di € 2.676,00. Il risparmio mensile di € 223,00.

Per verificare nuove condizioni proposte dalle banche, basta cercare su internet “preventivo surroga mutuo” e, in forma anonima, calcolare la propria rata di mutuo.

Luca De Franciscis

dottore commercialista