1. Quando è possibile lo scioglimento del condominio?

Lo scioglimento del condominio è regolato in particolare dall’art. 61 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, il quale consente la divisione dell'edificio in distinti condominii nei casi in cui le diverse parti dell’edificio stesso siano tali da poter essere gestite autonomamente le une dalle altre. Questo principio si basa sul fatto che il condominio non è una realtà obbligatoria in eterno, ma può essere sciolto, qualora vi siano condizioni oggettive che lo rendano possibile e conveniente.

Lo scioglimento del condominio può avvenire dunque solo in presenza di alcune circostanze specifiche, tra cui:

- Divisione materiale dell'edificio: Lo scioglimento può avvenire quando l’edificio è diviso in più corpi autonomi e separati, come nel caso di costruzioni che, per motivi architettonici o strutturali, possono essere suddivise in unità indipendenti. Ciò si verifica soprattutto quando l'immobile è composto da più scale o più blocchi che possono essere gestiti autonomamente.

- Mutuo accordo tra i condomini: In alcuni casi, i condomini possono decidere, con il consenso unanime, di sciogliere il condominio. Questo può accadere, per esempio, quando i condomini intendono vendere l’immobile o convertirlo in un uso diverso.

- Obsolescenza o distruzione dell’edificio: Quando l’edificio è stato gravemente danneggiato (ad esempio, in seguito a un terremoto o un incendio) e non risulta economicamente vantaggioso o tecnicamente possibile la sua ricostruzione, si può procedere allo scioglimento del condominio.

- Riforma urbanistica: In alcuni casi, lo scioglimento può essere legato a decisioni imposte dalle autorità comunali, ad esempio per motivi legati a piani regolatori o ristrutturazioni urbane.  

2. Le modalità di scioglimento del condominio

Il processo di scioglimento del condominio richiede una serie di passaggi formali e può essere piuttosto complesso, poiché coinvolge interessi di più persone e normative specifiche. Vediamo i principali step:

- Assemblea condominiale: La decisione di sciogliere il condominio deve essere presa dall’assemblea condominiale, generalmente con una maggioranza qualificata, a meno che non sia previsto l’unanime consenso dei condomini. Se lo scioglimento avviene per divisione in più edifici autonomi, ogni parte della struttura dovrà poi costituire un nuovo condominio indipendente con la nomina, qualora necessaria, di un nuovo amministratore.

- Intervento del giudice: In mancanza di un accordo unanime, ogni condomino può rivolgersi al giudice per chiedere lo scioglimento del condominio, dimostrando che vi sono i presupposti legali per tale azione. Il giudice, dopo aver esaminato il caso, può ordinare lo scioglimento e nominare un perito per la divisione del bene comune.  

3. Le conseguenze dello scioglimento del condominio

Lo scioglimento del condominio ha una serie di effetti, sia per quanto riguarda la gestione del patrimonio immobiliare che per gli obblighi economici dei condomini.

- Divisione dei beni comuni: Una delle conseguenze più immediate dello scioglimento è la necessità di dividere o alienare i beni comuni. Tali beni includono spazi come cortili, giardini, tetti, scale e altre parti dell’edificio che, fino a quel momento, erano di proprietà condivisa tra i condomini. In alcuni casi, questi beni possono essere assegnati a uno o più condomini, mentre in altri possono essere venduti e i proventi distribuiti tra i proprietari.

- Costi dello scioglimento: Lo scioglimento può comportare una serie di spese, tra cui quelle legali, le parcelle del perito e le eventuali compensazioni economiche tra i condomini. Inoltre, se i beni comuni vengono venduti, è necessario tener conto delle imposte e delle tasse applicabili alla transazione.

- Nuove gestioni condominiali: Nel caso in cui lo scioglimento del condominio avvenga per la suddivisione in unità indipendenti, come già detto, ogni nuova parte dell'edificio costituirà un nuovo condominio e sarà gestita in quanto tale, con l'eventuale nomina di nuovi amministratori e la creazione di nuovi regolamenti condominiali.  

4. Scioglimento e ricostruzione dell'edificio

In casi di danneggiamento grave dell’edificio, i condomini possono scegliere tra la ricostruzione dell’edificio o lo scioglimento del condominio. La decisione di ricostruire o di vendere l’immobile (ad esempio, ad un costruttore per una riedificazione) deve essere presa dall’assemblea. Se uno o più condomini si oppongono alla ricostruzione, possono chiedere lo scioglimento.  

5. Sentenza del 03.09.2019 n. 22041 della Corte di Cassazione sullo scioglimento del condominio

Interessante in relazione alla questione posta è la Sentenza n. 22041/2019 della Suprema Corte, la quale affronta una specifica ipotesi di scioglimento, portando alla luce alcune considerazioni interessanti riguardo la legittimità e le condizioni necessarie per richiedere lo scioglimento del condominio. In particolare, la Corte ha stabilito che:

- Condizioni per lo scioglimento: Lo scioglimento può essere richiesto quando sussiste una possibilità concreta di dividere l’edificio in modo da creare autonomi condominii indipendenti. La Corte ribadisce che la divisione fisica è la condizione essenziale per la separazione, che non può essere soltanto teorica, ma deve concretizzarsi in una possibilità tecnica effettiva.

- L'importanza dell'autonomia funzionale: La sentenza sottolinea che per parlare di scioglimento, le parti dell’edificio devono essere funzionalmente autonome, dotate di tutti i servizi essenziali (come l’accesso indipendente, impianti idrici ed elettrici separati, ecc.), tali da poter essere gestite in modo autonomo dai nuovi condomini.

- L'istanza di scioglimento e la tutela della minoranza: La pronuncia rimarca poi un aspetto delicato legato alle dinamiche condominiali. Il diritto di richiedere lo scioglimento del condominio può essere esercitato non solo dalla maggioranza dei condomini, ma anche da una minoranza qualificata, purché questa sia portatrice di un interesse legittimo e dimostrabile. Questo punto è cruciale poiché tutela le esigenze di quei condomini che, pur rappresentando una minoranza numerica, si trovano nella condizione di poter giustificare lo scioglimento in base a una concreta difficoltà nella gestione dell’edificio.

Uno degli aspetti più significativi della sentenza n. 22041/2019 è certamente l’equilibrio tra l'interesse collettivo del condominio e l'interesse individuale dei singoli condomini. La Corte di Cassazione riconosce che il condominio, pur essendo una forma di comunione forzosa, non può trasformarsi in una sorta di "gabbia" per i condomini. Quando ci sono le condizioni per lo scioglimento, soprattutto se è richiesto per rendere più agevole e funzionale la gestione delle parti dell’edificio, il diritto dei singoli condomini non può essere sacrificato.

In questo contesto, la Corte ha evidenziato che il condominio, sebbene basato sulla condivisione delle parti comuni, non può forzare la convivenza in situazioni dove questa sia diventata ingestibile o gravosa per alcune delle parti.

È quindi giusto ed equo riconoscere il diritto di sciogliere il condominio qualora vi sia un’effettiva possibilità di separazione e qualora questa sia giustificata da un interesse legittimo. Le implicazioni di questa sentenza sono molteplici, non solo per i condomini che vivono situazioni conflittuali, ma anche per gli operatori del settore immobiliare e per i professionisti legali. La sentenza, infatti, non si limita a riaffermare principi generali, ma offre una guida pratica su come valutare le condizioni per lo scioglimento e su quali siano i requisiti per rendere tale procedura legittima.

Inoltre, introduce una maggiore consapevolezza sul fatto che lo scioglimento del condominio, pur essendo una soluzione estrema, può essere una via percorribile, e talvolta necessaria, per garantire una gestione efficiente e serena delle parti dell’edificio che, per loro natura, non sono più compatibili con una gestione collettiva.  

In conclusione lo scioglimento del condominio è un'operazione complessa che richiede la partecipazione attiva dei condomini, la consulenza di esperti e, talvolta, l'intervento del giudice. Può essere un’opzione vantaggiosa in alcuni casi, ma deve essere valutata attentamente per garantire che tutte le parti coinvolte siano tutelate e che le operazioni di divisione e liquidazione avvengano in modo trasparente ed equo. La sentenza n. 22041/2019 della Corte di Cassazione rappresenta un importante contributo alla definizione dei criteri per lo scioglimento del condominio, chiarendo le condizioni necessarie e bilanciando il diritto individuale con l’interesse collettivo.

È un richiamo alla flessibilità del sistema condominiale, che non deve essere rigido ma adattarsi alle esigenze dei condomini, nel rispetto delle regole e delle possibilità concrete.