Il caso: la proprietaria di due unità immobiliari all'interno di un edificio conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale il Condominio, esponendo che l'impianto di riscaldamento centralizzato era stato disattivato con una delibera assembleare dichiarata poi nulla dal Tribunale con sentenza passata in giudicato.

Ciò posto, la istante chiedeva ordinarsi al Condominio convenuto l'immediato ripristino dell'impianto centralizzato di riscaldamento.

Il Condominio di costituiva eccependo l'intento esclusivamente emulativo dell'azione ex adverso intrapresa, atteso che nelle more tutti i condomini, compresa la stessa attrice, si erano dotati di impianto autonomo di riscaldamento.

Mentre il tribunale accoglieva la domanda dell'attrice, la Corte di Appello, in riforma della sentenza di primo grado, respingeva le istanze dell'attrice, ritenendo la natura emulativa della richiesta avanzata dall'attrice.

Per la Corte territoriale, infatti, l'impianto di riscaldamento centralizzato non avrebbe potuto essere ripristinato senza importanti ed onerose opere di trasformazione e adeguamento, oscillanti fra i 173.500,00 e 251.500,00 Euro, oltre agli altri disagi e spese per la installazione degli impianti per la produzione di acqua calda in ogni singolo appartamento.

Per i giudici di appello, la pretesa azionata in definitiva configurava l'abuso del diritto, potendo la condomina trovare legittimo ristoro nella tutela risarcitoria: l'accoglimento della domanda, si legge in sentenza, avrebbe determinato una sproporzione fra l'utile conseguibile dall'attrice con il ripristino e quello imposto alla quasi totalità dei condomini, posto che la medesima avrebbe potuto dotarsi di impianto autonomo unifamiliare con adeguato ristoro per le spese al riguardo occorrenti, mentre sarebbe stato particolarmente oneroso per gli altri condomini ripristinare un impianto obsoleto.

La condomina propone ricorso per Cassazione avverso la sentenza di appello, che la Corte accoglie, osservando che:

1. L'art. 833 c.c, ha la finalità di assicurare che l'esercizio del diritto di proprietà risponda alla funzione riconosciuta al titolare dall'ordinamento, impedendo che i poteri e le facoltà dal medesimo esercitate si traducano in atti privi di alcun interesse per il proprietario ma che, per le modalità con cui sono posti in essere, abbiano l'effetto di recare pregiudizio ad altri: in sostanza, l'atto deve essere obiettivamente privo di alcuna utilità per il proprietario ma di per sè idoneo ad arrecare danno a terzi;

2. Nel caso di specie, il diritto al ripristino dell'impianto di riscaldamento rispondeva all'utilità della condomina di potere usufruire di un servizio comune che era stato illegittimamente disattivato dall'assemblea dei condomini che, proprio in attuazione di tale illegittima delibera, si erano poi dotati di impianto autonomo;

3. la Corte di appello, ravvisando l'abuso del diritto, aveva formulato un inammissibile giudizio di proporzionalità fra l'utilità conseguibile dalla condomina e l'onerosità che ne sarebbe derivata ai condomini;

4. La Corte, pertanto, enuncia il seguente principio di diritto: "Tenuto conto che, ai sensi dell'art. 833 c.c integra atto emulativo esclusivamente quello che sia obiettivamente privo di alcuna utilità per il proprietario ma dannoso per altri, è legittima e non configura abuso del diritto la pretesa del condomino al ripristino dell'impianto di riscaldamento centralizzato soppresso dall'assemblea dei condomini con delibera dichiarata illegittima, essendo irrilevanti sia la onerosità per gli altri condomini...delle opere necessarie a tale ripristino sia l'eventuale possibilità per il condomino di ottenere eventualmente, a titolo di risarcimento del danno, il ristoro del costo necessario alla realizzazione di un impianto di riscaldamento autonomo".

Testo della sentenza