In tema di contratto preliminare, la presenza delle menzioni catastali, ex art. 29, comma 1-bis, della l. n. 52 del 1985, rappresentando, al pari di quanto previsto per le menzioni edilizie ed urbanistiche, una condizione dell'azione ex art. 2932 c.c., deve sussistere al momento della decisione - la relativa produzione potendo intervenire anche in corso di causa, non incorrendo nelle ordinarie preclusioni - ed è richiesta anche per i giudizi già pendenti alla data di entrata in vigore dell'art. 29 cit..

Il mancato riscontro, da parte del giudice investito della domanda di adempimento del contratto in forma specifica, dell'esistenza di tali menzioni costituisce, pertanto, un "error in iudicando", i cui effetti si esauriscono, tuttavia, all'interno del processo e non integrano un vizio di contenuto-forma della sentenza, tale da determinarne la nullità ovvero la inidoneità ad essere trascritta.

In tal senso si è espressa la Corte di Cassazione nella sentenza n. 12654/2020.

La vicenda di cui alla decisione in calce traeva spunto dalla domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita immobiliare, avanzata dal promissario acquirente sulla scorta di una dichiarazione di accettazione di una proposta irrevocabile di acquisto sottoscritta dalla parte venditrice.

Più nello specifico, nel giudizio di merito, l’attore nel sostenere l’inadempimento della convenuta, proponeva domanda di accertamento della conclusione inter partes di un contratto definitivo di compravendita o, in subordine, di un contratto preliminare.

A seguito di un primo rinvio, la Corte di Appello di Napoli qualificava il rapporto instaurato quale contratto preliminare, non produttivo di effetti traslativi.

In sede nomofilattica, la Suprema Corte si è soffermata principalmente sulla censura mossa alla sentenza impugnata, produttiva degli effetti traslativi di cui all’art 2932 cc, seppur in assenza ed avente ad oggetto la mancata produzione della prova di conformità edilizia ed urbanistica, nonché di coerenza catastale.

Richiamando il costante principio giurisprudenziale secondo il quale la sentenza ex art. 2932 cc, avendo funzione sostitutiva dell’atto negoziale, non può essere emanata in assenza dei titoli abilitativi quali la concessione edilizia, gli ermellini configurano ciò quale condizione dell’azione producibile anche in corso di causa, purché prima della decisione, sottraendo tale adempimento alle preclusioni che normalmente caratterizzano l’attività di deduzione e produzione delle parti.

Anche con riferimento all’acquisizione agli atti della dichiarazione di coerenza catastale ex art. 29, comma 1bis, legge n. 52/1985 (planimetrie o dichiarazioni di conformità), la Cassazione sancisce la medesima operatività dei principi utilizzati per le menzioni edilizie ed urbanistiche.

La natura sostitutiva del provvedimento giudiziale rispetto all’atto negoziale, induce il Collegio a ritenere che la sentenza pronunciata inter partes non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile mediante il contratto di compravendita, eludendo, in tal modo, le disposizioni di legge sopra richiamate.

La Suprema Corte ha così configurato su di un piano paritario tutte le suddette menzioni, in quanto condizioni dell’azione di adempimento in forma specifica dell’obbligo di contrarre.

Con riferimento all’accertamento di detto requisito, alcuni precedenti di legittimità - fatti altresì propri dalla decisione qui richiamata - ne stabiliscono principalmente la necessaria acquisizione al processo, anziché la trasposizione nell’atto giudiziale, il quale darebbe vita – semmai, ripete la Suprema Corte – ad un error in iudicando censurabile in Cassazione ai sensi dell'articolo 360 n. 3 cpc e non ad un vizio di contenuto - forma produttivo di nullità della sentenza.

In ultimo, sulla questione dell’applicabilità dell'art. 29, comma 1bis, legge n. 52/1985, aggiunto dall'art. 19, comma 14, d.l. n. 78/2010 (convertito nella legge n. 122/2010) – nel caso di specie non ancora entrato in vigore al momento della domanda giudiziale – il Collegio ribadisce sia che l’accertamento della sussistenza delle condizioni dell’azione rileva solo al momento della decisione, sia che la citata funzione sostitutiva del provvedimento fa sì che questo è sottoposto alle medesime disposizioni cui soggiace ogni altro contratto avente il medesimo effetto reale concluso sotto la vigenza dell'art. 29, comma 1bis.

Avv. Lorenzo Mosca – www.moscaecostanzo.it