Nel caso in esame, due condomini impugnavano la delibera dell'assemblea condominiale, nella parte in cui questa aveva integrato il regolamento condominiale inserendovi un articolo che vietava ai condomini di destinare le unità singole a case-famiglia, bed and breakfast, pensioni, alberghi o affittacamere.

Il condominio, nel costituirsi, deduceva che la delibera aveva integrato il regolamento, che riproduceva quello originario del 1957 (andato perduto) ma senza la clausola, analoga a quella in questione, ivi contenuta; pertanto, la delibera impugnata non aveva fatto altro che ripristinare il precedente divieto.

Il Tribunale in primo grado accoglieva la domanda e dichiarava la nullità della delibera impugnata, mentre la Corte d'appello, in riforma delle decisione di primo grado, rigettava la domanda e compensava le spese: per la Corte territoriale le limitazioni all'utilizzo delle unità immobiliari derivavano da un regolamento condominiale di origine contrattuale, in quanto richiamato negli originari atti d'acquisto delle singole proprietà esclusive.

I condomini soccombenti propongono quindi ricorso per Cassazione deducendo la violazione dell'art. 1138 c.c., in relazione all'art. 360 c.c., n. 3, in quanto l'omessa trascrizione del regolamento originario, sebbene non ne avesse prodotto l'invalidità o l'inefficacia, aveva determinato tuttavia l'inopponibilità delle clausole limitative ai successivi acquirenti, nei cui atti d'acquisto non era stato ripetuto analogo richiamo al regolamento.

La Corte di Cassazione, nell'accogliere il ricorso, ricorda che in materia vi sono diversi orientamenti giurisprudenziali:

a) secondo un primo orientamento, le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che impone limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, purchè siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto;

b) per altra interpretazione, il divieto di adibire l'immobile ad una determinata destinazione, ovvero di esercitarvi determinate attività è qualificabile come un'obbligazione propter rem, non trascrivibile e il corrispondente diritto è prescrittibile se il creditore non lo esercita per il periodo predeterminato dalla legge;

c) in base ad una terza impostazione, il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio, ove accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti con riferimento sia alle clausole che disciplinano l'uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, sia a quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca.

La Suprema Corte, con la sentenza in commento, aderendo a tale ultima impostazione, osserva che “in materia di regolamento condominiale convenzionale, la previsione ivi contenuta di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino, debba essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem.”

Di conseguenza, l'opponibilità ai terzi acquirenti dei limiti alla destinazione delle proprietà esclusive in ambito condominiale va regolata avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso.

A tal fine non è sufficiente indicare nella nota di trascrizione il regolamento medesimo, ma, ai sensi dell'art. 2659 c.c., comma 1, n. 2, e art. 2665 c.c., occorre indicarne le specifiche clausole limitative.

Naturalmente, conclude la Corte, non si pone un problema di opponibilità e di assenza di trascrizione nell'ipotesi in cui il terzo acquirente prenda atto del regolamento condominiale in maniera specifica nel medesimo contratto d'acquisto.

Allegato:

Cassazione civile, Sentenza n. 21024 del 18/10/2016