Condominio: il condomino in regola coi pagamenti non può essere escusso prima dei morosi
Tribunale di Milano: sentenza n. 7023 del 10/09/2026.
A cura della Redazione.
Il Tribunale di Milano ha stabilito che il creditore del condominio non può agire contro il condomino in regola coi pagamenti senza aver prima escusso i morosi; il solvente può opporsi al precetto ex art. 615 c.p.c. e, in assenza di prova dell'incapienza dei morosi, l'opposizione è fondata.
Lunedi 26 Ottobre 2026
La sentenza conferma un orientamento che incide direttamente su un'ipotesi frequente nella prassi: il creditore munito di titolo contro il condominio che intima precetto ai singoli partecipanti senza aver previamente escusso i morosi. Il Tribunale ribadisce che il beneficio di preventiva escussione è una condizione dell'azione esecutiva e come tale si fa valere con l'opposizione all'esecuzione, e che grava sul creditore l'onere di allegare l'insufficienza, totale o parziale, del patrimonio dei morosi.
La vicenda
Il Condominio Beta era stato condannato dal Tribunale al pagamento, in favore di Alfa srl, di circa 54 mila euro oltre interessi e spese. Non avendo il condominio adempiuto, Alfa srl ha notificato il precetto, oltre che al condominio, anche a due condomini, Tizio e Caio, dopo aver chiesto invano all'amministratore l'elenco dei morosi.
Il condominio ha poi pagato quanto dovuto in forza del precetto. Tizio e Caio hanno tuttavia proseguito il giudizio di opposizione, mentre Alfa srl ha chiesto di dichiarare cessata la materia del contendere e, comunque, di rigettare l'opposizione, richiamando la natura solidale dell'obbligazione dei condomini.
Le ragioni dell'opposizione
Gli opponenti hanno fatto valere, con più domande:
la nullità del precetto, perché né il precetto né il titolo esecutivo sarebbero stati notificati a uno di loro (opposizione agli atti esecutivi, art. 617 c.p.c.);
l'inesistenza del diritto di procedere ad esecuzione forzata (art. 615 c.p.c.), poiché le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio vanno imputate ai singoli in proporzione alle quote e l'obbligazione di garanzia del solvente è subordinata alla preventiva escussione dei morosi;
l'indebita pretesa del rimborso dell'IVA sulle spese legali.
La decisione
Il Tribunale accoglie l'opposizione sulla base di un percorso in due passaggi.
Nessuna cessazione della materia del contendere. Il pagamento eseguito dal condominio non basta: occorre che le parti si diano reciprocamente atto del mutamento della situazione sostanziale e sottopongano al giudice conclusioni conformi. Gli opponenti, invece, hanno insistito per l'accoglimento delle proprie domande.
Ammissibilità dell'opposizione ex art. 615 c.p.c. Far valere la preventiva escussione dei morosi significa contestare il diritto di procedere a esecuzione forzata: l'opposizione è dunque un'opposizione all'esecuzione, non all'atto esecutivo.
Natura dell'obbligo del solvente. Richiamando la Cassazione, il Tribunale ricorda che l'art. 63, comma 2, disp. att. c.c. vieta ai creditori di agire contro i condomini in regola se non dopo l'escussione degli altri. L'obbligazione del solvente è quindi sussidiaria ed eventuale, assistita dal beneficium excussionis, e ha per oggetto non l'intero debito del condominio ma solo le somme dovute dai morosi.
Contenuto della preventiva escussione. Non basta chiedere l'adempimento ai morosi: di regola occorre esaurire effettivamente la procedura esecutiva individuale a loro carico. Il creditore deve agire con diligenza e buona fede, ottenere un titolo esecutivo contro i morosi e compiere gli atti cautelari utili a preservarne i beni.
Onere di allegazione. Nel caso concreto gli opponenti avevano documentato il pagamento della propria quota e il creditore non aveva allegato l'insufficienza, totale o parziale, del patrimonio dei morosi preventivamente escussi.
Il principio di diritto
Il condomino in regola coi pagamenti, al quale sia intimato precetto sulla base di un titolo esecutivo formatosi contro il condominio, può proporre opposizione all'esecuzione ex art. 615 c.p.c. per far valere il beneficio di preventiva escussione dei morosi previsto dall'art. 63, comma 2, disp. att. c.c.; in assenza di allegazioni del creditore sull'insufficienza del patrimonio dei morosi già escussi, l'opposizione è fondata.
Gli ulteriori motivi (nullità del precetto per difetto di notifica e debenza dell'IVA) restano assorbiti. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in favore degli opponenti.