Evizione e distanze legali: la transazione col vicino non estingue la garanzia del venditore

La decisione si segnala perché chiarisce i limiti di operatività della transazione stipulata dall'acquirente con il vicino che pretendeva l'arretramento del fabbricato: l'accordo non neutralizza l'evizione e non libera il venditore, ma incide sulla quantificazione di quanto dovuto.

Il venditore risponde infatti nei limiti dell'esborso e della perdita realmente sostenuti dall'acquirente (c.d. interesse negativo), con ricadute dirette sulla difesa del garante chiamato in causa, che potrà eccepire l'effetto riflesso della transazione, e sull'onere di allegazione e prova delle somme effettivamente spese dall'acquirente.

Il caso

Caio e Mevia, proprietari di un fondo confinante, agivano contro Alfa sas chiedendo l'arretramento fino alla distanza legale del fabbricato da questa posseduto e il risarcimento del danno. Alfa sas, che aveva acquistato l'immobile da Tizio, chiamava quest'ultimo in garanzia, domandando la tutela per evizione; Tizio, a sua volta, chiamava in causa Beta srl, impresa che aveva realizzato il manufatto.

Le decisioni di merito possono così riassumersi:

• il Tribunale condannava Alfa sas ad arretrare il fabbricato fino a cinque metri dal confine, ma respingeva la domanda risarcitoria degli attori;
• con successiva sentenza il Tribunale accoglieva la domanda di evizione parziale e condannava gli eredi di Tizio a pagare ad Alfa sas oltre 101 mila euro, a titolo di riduzione del prezzo di acquisto;
• in appello, i giudici rilevavano che nel corso del giudizio Alfa sas e i vicini avevano concluso una transazione, con costituzione di una servitù non aedificandi sul fondo di questi ultimi per tutta la lunghezza dell'edificio, a fronte del pagamento di una somma in parte quale corrispettivo della servitù e in parte quale ristoro del danno;
• la Corte d'appello escludeva l'efficacia novativa dell'accordo (trattandosi di diritti reali) e dichiarava cessata la materia del contendere sull'arretramento, ma riteneva che l'accordo non producesse effetti sulla domanda di evizione, confermando la condanna degli eredi di Tizio.

I motivi del ricorso

Gli eredi di Tizio ricorrevano per cassazione con sei motivi. Il nucleo della impugnazione è nel primo e nel quinto motivo, con cui denunciavano la contraddittorietà della sentenza d'appello: se la transazione aveva reso stabile l'edificio, escludendo qualsiasi danno risarcibile per Alfa sas, non poteva rimanere in piedi la condanna per evizione, fondata su un arretramento che non si sarebbe mai eseguito. Con il secondo motivo contestavano che la domanda di arretramento potesse integrare un'ipotesi di evizione. Il terzo e il quarto motivo riguardavano la presunta rinuncia degli attori agli effetti della prima sentenza e l'intenzione degli eredi di liberarsi rimborsando le somme versate da Alfa sas ai vicini; il sesto motivo concerneva la regolazione delle spese.

La decisione della Cassazione

La Corte accoglie parzialmente il primo e il quinto motivo, rigetta il secondo e dichiara assorbiti gli altri. Il percorso argomentativo si articola così:

• la qualificazione della transazione come non novativa è corretta: secondo l'orientamento risalente e costante, la novazione riguarda le obbligazioni e non si applica ai diritti reali, ove può parlarsi al più di successione o di surrogazione reale;
• le conclusioni che la Corte d'appello ne ha tratto sono invece contraddittorie: non si può sostenere che la stabilità dell'edificio, ottenuta con l'acquisto della servitù non aedificandi, escluda un danno risarcibile e al tempo stesso resti priva di effetti sulla condanna per evizione del dante causa; il diritto di mantenere l'edificio dov'è non implica l'assenza di danno e dunque non esclude l'evizione;
• la transazione tra l'acquirente e i vicini produce quindi effetti riflessi sul rapporto tra l'acquirente e il suo venditore, e per essi sugli eredi, incidendo sull'importo dovuto a titolo di garanzia;
• la combinazione delle due statuizioni darebbe luogo a una illecita locupletazione per Alfa sas, che conserverebbe l'intera riduzione del prezzo pur avendo subito un pregiudizio diverso e inferiore;
• la somma va perciò parametrata alla perdita economica effettiva dell'acquirente, che comprende il corrispettivo pagato per la servitù e le spese legali sostenute per la propria difesa, e dalla quale occorre verificare se rientri, in tutto o in parte, quanto versato ai vicini a titolo di risarcimento;
• il ristoro va ancorato all'interesse negativo, e non a una ipotetica perdita di valore del bene, perché la garanzia per evizione serve a ripristinare l'equilibrio del sinallagma contrattuale;
• sul secondo motivo, la Corte conferma che rientra nell'evizione l'ipotesi in cui il compratore subisca gli effetti di atti ablatori della pubblica amministrazione fondati su norme preesistenti alla costruzione, a prescindere dalla conoscenza o conoscibilità della causa futura di evizione; a maggior ragione ciò vale per la domanda di arretramento o abbattimento proposta dal vicino per violazione delle distanze, data la natura generale e tendenzialmente inderogabile di tali norme.

La sentenza è cassata nei limiti delle censure accolte, con rinvio alla Corte d'appello in diversa composizione, che dovrà determinare le somme effettivamente spese da Alfa sas e rideterminare le spese di tutti i gradi del giudizio.

Il principio di diritto

La transazione con cui l'acquirente di un immobile, evitando l'arretramento richiesto dal vicino per violazione delle distanze, ottiene la costituzione di una servitù non aedificandi non ha efficacia novativa e non esclude la garanzia per evizione dovuta dal venditore. Essa produce tuttavia effetti riflessi sul rapporto tra acquirente e venditore: quanto dovuto da quest'ultimo va commisurato alla perdita economica effettivamente sopportata dall'acquirente (interesse negativo), comprensiva del corrispettivo della servitù e delle spese legali, con esclusione di ogni arricchimento indebito.