L’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c., nel dettare forme determinate per la convocazione di tutti i condomini all’assemblea (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano), prevede una disciplina inderogabile a tutela della collegialità e degli interessi del condominio.
| Venerdi 20 Giugno 2025 |
Tale principio è stato ribadito dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 16399 del 18 giugno 2025.
Il caso: La società Delta srl impugnava ex art. 1137 c.c. la deliberazione dell’assemblea del Condominio lamentando di non essere stata regolarmente convocata a tale riunione assembleare, mentre il Condominio, costituitosi in giudizio, replicava di “aver inviato l’avviso via mail alla società all’indirizzo utilizzato nelle conversazioni con l’amministratore e al quale aveva chiesto di ricevere comunicazioni e documenti concernenti il Condominio”.
Il Tribunale respingeva la domanda affermando che:
- dal documento n. 2 prodotto dal Condominio si evinceva come l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale tenutasi in seconda convocazione fosse stato trasmesso alla condomina attrice via mail all’indirizzo da essa utilizzato nei messaggi di interlocuzione con l’amministratore condominiale, espressamente autorizzandolo a servirsene, in via esclusiva, per “tutte le future comunicazioni e documentazioni”;
- in tal modo la attrice aveva inteso derogare alle diverse formalità imposte dall’art. 66, comma 3, disp. att. c.c.; la Corte d'Appello confermava la decisione di primo grado.
La soc. Delta ricorre in Cassazione, che, nell'accogliere il ricorso, ribadisce i seguneti principi:
a) l’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c., dopo le modifiche operate dalla legge n. 220 del 2012, stabilisce per l'esecuzione della preventiva convocazione di tutti i condomini di un edificio alla adunanza assembleare (quale requisito essenziale per la validità di qualsiasi deliberazione in essa presa) forme determinate (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano);
b) l’assemblea non può validamente deliberare, né l’amministratore può comunque disporre, che gli avvisi di convocazione delle future riunioni siano inoltrati mediante messaggio di posta elettronica ordinaria: il citato art. 66, comma 3, non contempla, invero, il messaggio di posta elettronica semplice, giacché esso non consente di ritenere in alcun modo comprovata la consegna della mail all’indirizzo del destinatario;
c) solo la posta elettronica certificata (e non la e-mail), consentendo di ritenere la stessa giunta all'indirizzo del destinatario nel momento in cui il sistema genera la ricevuta di accettazione e di consegna del messaggio nella casella del destinatario, determina una presunzione di conoscenza dell'atto analoga a quella prevista, per le dichiarazioni negoziali, dall'art. 1335 c.c.;
d) di conseguenza viene enunciato il seguente principio di diritto: “l’art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. prescrive forme determinate per la comunicazione ai condomini dell’avviso di convocazione all’assemblea (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano), dettando una disciplina inderogabile stabilita a tutela delle regole della collegialità e dunque degli interessi fondamentali del condominio, che devono essere soddisfatti uniformemente per tutti i partecipanti, con esclusione della validità di ogni diversa regolamentazione espressa dall’autonomia privata che contempli modalità alternative di trasmissione dell’avviso inidonee a documentarne la consegna all’indirizzo del destinatario, quale, nella specie, il messaggio di posta elettronica semplice”.