Si tratta di un’evoluzione che ha portato alla nascita di un nuovo modello: l’assemblea condominiale in modalità mista, cioè con alcuni partecipanti fisicamente presenti e altri collegati da remoto. Ma è davvero possibile?

1. Il quadro normativo: l’art. 66 disp. att. c.c.

La riforma del condominio (Legge n. 220/2012), e più di recente il Decreto Milleproroghe e il Decreto Legge n. 18/2020 (cosiddetto “Cura Italia”), hanno aperto le porte allo svolgimento delle assemblee da remoto inizialmente in via emergenziale, poi con tendenze sempre più consolidate.

In particolare il comma 6 dell’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, come modificato, dispone che, anche ove non espressamente contemplato nel regolamento condominiale, l’avviso di convocazione può prevedere che l’assemblea si svolga in modalità di videoconferenza. In tal caso, è necessario che sia indicata la piattaforma elettronica sulla quale si terrà l’assemblea e che sia garantita l’identificazione dei partecipanti, la loro possibilità di intervenire, esprimere il voto e ricevere documenti.

Questo riconoscimento non esclude la possibilità di svolgere l’assemblea in forma ibrida o mista, purché siano rispettati i principi di trasparenza, partecipazione e tracciabilità delle operazioni assembleari.

2. Assemblea mista: quando è valida?

Alla luce di quanto detto è chiaro che il nostro ordinamento consente lo svolgimento delle assemblee condominiali anche in modalità telematica o mista. Anche in questo caso vi sono dei criteri da rispettare perché la riunione possa essere considerata legittima e valida:

- L’avviso di convocazione deve specificare chiaramente: 1. la possibilità di partecipare in presenza o da remoto; 2. la piattaforma utilizzata per il collegamento; 3. le modalità per accedere, identificarsi e votare.

- Tutti i condomini devono essere messi nelle condizioni di scegliere liberamente tra partecipazione fisica o telematica, senza discriminazioni.

- Deve essere garantita la parità di trattamento, cioè ogni partecipante (sia in sala che online) deve poter ascoltare, intervenire, ricevere la documentazione e votare con piena cognizione.

- Deve essere verificata l’identità dei partecipanti collegati da remoto e deve essere tracciata la regolarità delle operazioni assembleari (presenze, quorum, votazioni).

Attenzione, perché l’assemblea in forma telematica o mista sia valida non è richiesto il consenso unanime dei condomini. È sufficiente che l’amministratore, o chi convoca l’assemblea, preveda nella convocazione la possibilità della modalità telematica.

3. Il singolo condomino può pretendere lo svolgimento dell’assemblea in modalità mista?

Anche il singolo condomino, in particolare quando la partecipazione fisica alle assemblee è difficoltosa per motivi di età, salute o distanza geografica, può preferire che l’assemblea si svolga in modalità mista (presenza + videoconferenza). In tal caso diventa essenziale capire se il condomino interessato abbia o meno il diritto di pretendere che l’assemblea si svolga in forma telematica.

Ebbene il già citato art. 66, comma 6, disp. att. c.c. nell’ammettere lo svolgimento dell’assemblea in videoconferenza, anche in assenza di una previsione regolamentare, non riconosce al singolo condomino il diritto di pretendere che la riunione si svolga in modalità telematica (o mista).

Quindi, non esiste una norma che obblighi l’amministratore o l’assemblea ad accogliere la richiesta di un singolo condomino.

Nonostante l’assenza di un diritto esplicito, il principio di buona amministrazione e di favor partecipationis (favorire la partecipazione dei condomini) resta centrale nell’interpretazione delle regole condominiali. In questo senso, la richiesta motivata di un condomino di partecipare da remoto per motivi oggettivi (quali disabilità, età avanzata, assenza prolungata) può essere considerata legittima e meritevole di accoglimento da parte dell’amministratore o dell’assemblea. Rifiutare sistematicamente queste richieste, senza giustificazioni plausibili, potrebbe configurare un comportamento discriminatorio o una violazione dei principi di correttezza e parità di trattamento.

4. Ruolo dell’amministratore: discrezionalità sì, ma non arbitrio

In questo contesto il ruolo dell’amministratore è certamente delicato. Egli ha il compito di convocare l’assemblea nel rispetto della legge e del regolamento condominiale, ma ha anche il dovere di garantire che tutti i condomini possano partecipare. Pertanto, se l’amministratore riceve una richiesta motivata di modalità mista, pur non essendo obbligato per legge ad accoglierla, ha comunque l’onere di valutare:

- La fattibilità tecnica (es. disponibilità della piattaforma, connessione internet, attrezzature);

- Il numero di richieste ricevute;

- La possibilità di garantire regolarità e parità di partecipazione.

Negare la modalità mista senza motivazioni o per prassi potrebbe portare, nei casi estremi, ad impugnazioni delle delibere da parte dei condomini esclusi.

5. La soluzione ideale: approvare una clausola regolamentare

Per evitare incertezze ed evitare altresì di incorrere in pretestuose impugnazioni del verbale d’assemblea, che potrebbero ritardare l’esecuzione delle delibere, è consigliabile che il regolamento condominiale venga eventualmente aggiornato, nel senso di prevedere espressamente la possibilità che l’assemblea si svolga in modalità telematica.

L’assemblea all’uopo può deliberare (con maggioranza qualificata ex art. 1136 c.c.) una modifica al regolamento condominiale che preveda espressamente:

- La possibilità di tenere assemblee in modalità mista;

- I criteri per accogliere e valutare le richieste dei singoli;

- Le modalità operative e i requisiti tecnici.

In questo modo, si tutelano sia i diritti individuali sia l’organizzazione dell’amministrazione condominiale.

6. Vantaggi della modalità mista

Al netto di tutto quanto detto, è certo che lo svolgimento delle assemblee condominiali in modalità telematica presenta degli indubbi vantaggi, tra cui:

- Maggiore partecipazione, soprattutto per chi vive fuori città o ha difficoltà a spostarsi.

- Flessibilità organizzativa e risparmio di tempo.

- Riduzione dei conflitti legati alla presenza fisica.

7. Conclusioni

L’assemblea condominiale in modalità mista è non solo possibile, ma ormai pienamente compatibile con l’attuale normativa italiana. Rappresenta un’evoluzione moderna ed efficiente del modo di gestire la vita in condominio, a patto che si rispettino i principi di chiarezza e trasparenza.

Inoltre, benché il singolo condomino non abbia un diritto assoluto e immediatamente esigibile a pretendere la modalità mista, la sua richiesta può e deve essere considerata con attenzione, soprattutto se giustificata da motivi oggettivi.

L’amministratore ha una discrezionalità operativa, che però deve essere esercitata in modo non arbitrario. In mancanza il rischio è di esporsi a contestazioni e potenziali ricorsi.

Dotare il condominio di una regolamentazione chiara sulla modalità mista rappresenta di certo la scelta più prudente ed evoluta. Condominio; assemblea mista; amministratore; convocazione; diritto