Servitù di uso pubblico: la Cassazione ha stabilito che non può configurarsi su uno slargo privato che non conduce ad alcun luogo pubblico e serve alla sosta dei veicoli dei residenti, mancando l'uso uti cives di una collettività indeterminata e l'idoneità a soddisfare un interesse generale; la presunzione di demanialità cede alla natura privata dell'area.
Mercoledi 7 Ottobre 2026
La pronuncia rafforza un indirizzo già consolidato in tema di requisiti della servitù di uso pubblico: l'uso uti cives da parte di una collettività indeterminata e l'oggettiva idoneità del bene a soddisfare un interesse generale restano i parametri decisivi, e il relativo accertamento di fatto è riservato al giudice di merito.
Il caso.
Tizio, assegnatario di un alloggio di edilizia residenziale pubblica, ha convenuto in giudizio il Condominio Alfa chiedendo l'accertamento di una servitù di uso pubblico, per il passaggio pedonale e la sosta dei veicoli, sullo slargo situato tra il cancello pedonale d'accesso all'edificio condominiale e la via pubblica. In via subordinata ha domandato la costituzione della stessa servitù in forza dell'uso protratto da parte della cittadinanza. Il Condominio si è opposto eccependo l'inidoneità dello slargo a soddisfare un interesse pubblico.
Le decisioni dei giudici di merito
Il Tribunale ha respinto la domanda: lo slargo, collocato tra la via pubblica e il cancello del caseggiato, era utilizzabile soltanto da chi vi accedeva e non rispondeva a un interesse della collettività generale.
La Corte d'appello ha confermato il rigetto, escludendo che la trattazione cartolare avesse leso il diritto di difesa.
Nel merito ha rilevato che il bene non è oggettivamente idoneo a soddisfare un interesse della collettività uti cives, perché non conduce ad alcun luogo pubblico ed è destinato alla sosta dei veicoli di chi abita nei caseggiati limitrofi.
Ha inoltre ritenuto generico il capitolo di prova testimoniale, escludendo la necessità di ulteriori accertamenti istruttori.
I motivi del ricorso
Tizio ha proposto ricorso per cassazione con due motivi. È stata formulata una proposta di definizione accelerata di inammissibilità, ma il ricorrente ne ha chiesto la decisione.
Primo motivo: violazione dell'art. 22, terzo comma, della l. n. 2248 del 1865, all. F, per aver negato la natura pubblica dello slargo, pur adiacente e aperto sulla pubblica via, con conseguente presunzione di demanialità o, in subordine, di assoggettamento a servitù di uso pubblico uti cives.
Secondo motivo: omesso esame del fatto decisivo costituito dall'utilizzo dello slargo da parte della cittadinanza per il passaggio e la sosta, con conclusione contraddittoria e apparenza della motivazione.
La decisione della Corte
La Corte osserva anzitutto che entrambi i motivi muovono da un assunto che non corrisponde al decisum: la Corte d'appello non ha riconosciuto l'uso pubblico per poi negarlo, ma lo ha escluso fin dall'inizio, accertando sulla base delle fotografie in atti che lo slargo non conduce ad alcun luogo pubblico e che il suo uso non è quello generalizzato di una collettività uti cives, bensì quello particolare di sosta dei veicoli di chi abita nei caseggiati più o meno limitrofi.
Il primo motivo è dichiarato inammissibile per più ragioni:
difetta di specificità ai sensi dell'art. 366, primo comma, n. 4, c.p.c., in correlazione con l'art. 360-bis n. 1 c.p.c.: non si confronta con la ratio decidendi della sentenza, fondata sui requisiti consolidati dell'uso pubblico (uso uti cives di una collettività indeterminata e oggettiva idoneità del bene a soddisfare un interesse generale), né la raffronta con la conforme giurisprudenza di legittimità, omettendo di addurre argomenti idonei a mutarne l'orientamento;
non indica in quale atto dei gradi di merito sia stata dedotta la questione della demanialità dello slargo;
la domanda era di accertamento o costituzione di una servitù di uso pubblico, diritto che grava su beni appartenenti ad altri soggetti (art. 825 c.c.) e presuppone quindi la natura privata dell'area; la presunzione di demanialità invocata cede proprio di fronte alla preesistente natura privata della proprietà, che la domanda stessa presuppone;
quanto all'uso pubblico, la censura investe un accertamento di fatto riservato al giudice di merito, così come insindacabile in sede di legittimità è la valutazione delle risultanze istruttorie e il giudizio sulla genericità e superfluità del capitolo di prova non ammesso.
Il secondo motivo è ugualmente inammissibile:
ricorre l'ipotesi della doppia conforme (art. 348-ter, commi 4 e 5, c.p.c., applicabile ratione temporis agli appelli proposti prima del 28 febbraio 2023, oggi art. 360, quarto comma, c.p.c.): le due sentenze di merito si fondano sul medesimo accertamento del fatto principale, ossia l'insussistenza di un uso uti cives e il difetto di pubblica utilità dello slargo, con conseguente preclusione della censura di omesso esame;
la preclusione opera anche se il giudice d'appello aggiunge argomenti ulteriori, purché l'iter relativo ai fatti principali resti il medesimo, e il ricorrente non ha indicato le diverse ragioni di fatto poste a fondamento delle due decisioni;
non sussiste l'apparenza della motivazione: la sentenza non scende sotto il minimo costituzionale (art. 111, sesto comma, Cost.), avendo indicato gli elementi del convincimento (ubicazione del bene, assenza di sbocco su un luogo pubblico, risultanze fotografiche);
sotto l'apparente deduzione dell'omesso esame, la censura sollecita un nuovo apprezzamento del materiale probatorio, estraneo al giudizio di legittimità.
Il principio di diritto
La servitù di uso pubblico grava su beni di proprietà privata (art. 825 c.c.) e presuppone l'uso uti cives da parte di una collettività indeterminata e l'oggettiva idoneità del bene a soddisfare un interesse generale. Tali requisiti non ricorrono se lo slargo non conduce ad alcun luogo pubblico ed è utilizzato per la sosta dei veicoli di chi abita nei caseggiati limitrofi; la presunzione di demanialità prevista dall'art. 22, terzo comma, della l. n. 2248 del 1865, all. F, cede di fronte alla preesistente natura privata dell'area, che una domanda di accertamento o costituzione di servitù di uso pubblico presuppone.