Condominio: chi ha più millesimi può utilizzare la piscina in maniera più intensa

Il caso.

Tizio e Mevia, proprietari di due distinte unità immobiliari all’interno del Condominio Residence Alfa, impugnavano innanzi al Tribunale la delibera condominiale del 6.12.2013 adottata in seconda convocazione, chiedendo che ne fosse dichiarata la nullità o, in subordine, l’annullamento.

I ricorrenti lamentavano la violazione degli artt. 1102 c.c. e 1136 c.c. in quanto:

1. il nuovo regolamento condominiale, approvato con tale delibera, disciplinava l’uso del campo da tennis e della piscina violando il diritto di pari uso da parte di tutti i condomini: in particolare, riguardo al campo da tennis, il regolamento prevedeva l’utilizzo turnario dello stesso secondo un criterio basato sui millesimi; con la conseguenza che i condomini proprietari di più millesimi avrebbero potuto utilizzare il campo da tennis per più ore la settimana;

2. quanto alla piscina, la proprietà di maggiori millesimi consentiva di invitare un maggior numero di ospiti rispetto al numero che era, al contrario, consentito a chi era titolare di un minor numero di millesimi.

Decisioni giudizi di merito

1. Il Tribunale rigettava l'opposizione ritenendo legittimo l’uso turnario dei beni condominiali nelle ipotesi in cui non fosse stato possibile un godimento simultaneo da parte di tutti i condomini, né le clausole impugnate comportavano una violazione dell’art. 1138 c.c. perché non limitavano il diritto d’uso dei condomini;

2. La Corte d'Appello, adita da Tizio e Mevia, rigettava il gravame, confermando le motivazioni del giudice di primo grado:

• l’uso della cosa comune doveva rispettare due limiti: la non alterazione della sua destinazione e il diritto degli altri comproprietari di un uso paritario, da non intendersi come uso identico e contemporaneo, soprattutto in caso di impossibilità di godimento promiscuo da parte di tutti gli aventi diritto

• legittima quindi la turnazione disposta con il regolamento approvato con la delibera impugnata.

Cassazione.

Tizio e Mevia ricorrono in Cassazione, che, nel rigettare il ricorso, evidenzia che:

1. la piscina ed il campo da tennis non costituiscono parti necessarie per l'esistenza o per l'uso delle unità abitative, né sono destinati al loro uso o servizio; senza questi beni in comune le costruzioni esisterebbero ugualmente e potrebbero del pari essere utilizzate. Si tratta di beni, i quali sicuramente accrescono il pregio ed il valore del complesso immobiliare ed ai titolari forniscono comodità, conforto e svago, ma tra queste parti in comune e le unità immobiliari non si rinviene la relazione di accessorietà;

2. In difetto della relazione di accessorio a principale, manca la ragione che giustifica il ricorso alle norme specifiche sul condominio negli edifici e si applicano, invece, le norme sulla comunione;

3. In tema di comunione, l’uso del bene comune è disciplinato dall’art. 1102 c.c., che prevede il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto

4. la nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l'art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri;

5. di conseguenza il concetto di pari uso non può essere equiparato a quello di uso identico, sia in temini quantitativi che in termini qualitative: l’art. 1102 c.c. non è norma inderogabile e, fermo restando il divieto di impedire ai partecipanti l’uso del bene comune, il regolamento può prevedere un diverso parametro per il godimento del bene attraverso l’uso turnario o differenziato, privilegiando chi concorre maggiormente alle spese per la sua conservazione o godimento;

6. nel caso in esame, la Corte d’appello ha correttamente ritenuto valido il regolamento condominiale che aveva disciplinato gli accessi ai terzi – e non ai condomini o familiari - alla piscina condominiale ed aveva previsto modalità di prenotazione del campo da tennis da parte dei condomini stessi sulla base dei millesimi, restando inalterato il criterio di utilizzo evidentemente turnario: a tutti i condomini era stato assicurato, dunque, l’utilizzo della piscina e del campo da tennis, prevedendo legittimamente maggiori possibilità di godimento, anche in via indiretta, ai condomini titolari di un maggior numero di millesimi;

7. Il regolamento, mantenendo inalterato ed impregiudicato il godimento dei beni condominiali da parte di tutti i condomini e dei loro familiari, ma dovendo darsi delle regole per disciplinare l'accesso di loro eventuali ospiti, si è uniformato ad un criterio oggettivo coincidente con il criterio adottato per la ripartizione delle spese di manutenzione e conservazione dei beni tra i comunisti.

Principio di diritto.

Da quanto sopra espresso gli Ermellini enunciano il seguente principio: "L'assemblea condominiale può, con delibera adottata con la maggioranza prevista dall'art. 1138 c.c. e dall'art. 1136 c.c., limitare il godimento dei beni condominiali non rientranti nell'art. 1117 c.c. in misura proporzionale al valore della quota di singoli partecipanti alla comunione purché non impedisca agli altri partecipanti di farne uso"

Allegato:

Cassazione civile sentenza 4966 2026