Si segnala la sentenza del 2 ottobre 2025 con cui il Tribunale di Lecco chiarisce a chi spetti la competenza in materia di uso del parcheggio condominiale allorchè venga utilizzato da soggetti terzi estranei al condominio.
| Venerdi 21 Novembre 2025 |
Il caso: Alcuni condomini convenivano avanti al tribunale Tizio + altri per sentire accertare e dichiarare il diritto esclusivo dei condomini ricorrenti all’utilizzo dell’area comune adibita a parcheggio, e conseguentemente ordinare ai convenuti di non consentire l’utilizzo a terzi estranei dell’area condominiale adibita a parcheggio con ogni statuizione ritenuta necessaria.
I ricorrenti, residenti presso il Condominio Alfa, deducevano: a) di avere di avere il diritto all’uso esclusivo dell’area comune adibita a parcheggio; b) che i condomini resistenti, proprietari di alcune attività commerciali, consentivano l’accesso a terzi non autorizzati (clienti degli esercizi commerciali) su tale area comune, così pregiudicando il godimento e l’esercizio dell’area adibita a parcheggio.
Si costituivano alcuni dei condomini citati e in via preliminare eccepivanola nullità del ricorso per indeterminatezza del petitum e della causa petendi e l’incompetenza per materia in favore del Giudice di pace ex art. 7, co.3, n. 2 c.p.c.
Il Tribunale, nell'accogliere l'eccezione di incompetenza, ribadisce che:
a) l’art. 7, co. 3, n. 2 c.p.c. stabilisce che il giudice di pace “è competente qualunque ne sia il valore per le cause relative alla misura e alla modalità d’uso dei servizi di condominio di case”;
b) la giurisprudenza ha chiarito che per cause relative alla misura dei servizi di condominio s’intendono quelle concernenti una riduzione o limitazione quantitativa del diritto dei singoli condomini, incidendo sulla misura del godimento riconosciuto ai singoli; mentre per cause relative alle modalità d’uso dei servizi di condominio devono intendersi le cause riguardanti i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà contenute nel diritto di comunione e, quindi, quelle relative al modo più conveniente ed opportuno in cui tali facoltà debbono essere esercitate;
c) di conseguenza la giurisprudenza ha escluso che attengano alla misura o alle modalità d’uso, tali da radicare la competenza per materia del giudice di pace, le cause in relazione alle quali per il condomino non deriva semplicemente una limitazione qualitativa o quantitativa del suo diritto di comunione in proporzione alle rispettive quote, bensì una vera e propria negazione dello stesso: più precisamente, vanno ricomprese nella competenza del Tribunale le controversie relative ai limiti di esercizio del diritto del condomino sulla sua proprietà esclusiva e quindi alle limitazioni all’esercizio di tale diritto di proprietà esclusiva derivanti da una clausola del regolamento condominiale;
d) nel caso di specie, oggetto di contestazione sono le modalità di uso della cosa comune – ossia l’area condominiale adibita a parcheggio – in ordine alla quale si discute se possa essere o meno utilizzata anche da terzi: verrebbe in rilievo, dunque una riduzione quantitativa del diritto di godimento dei singoli condomini sulle parti comuni o comunque un limite qualitativo di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione, in proporzione delle rispettive quote;
Decisione: deve essere rilevata e dichiarata l’incompetenza del Tribunale adito in favore del giudice di pace ai sensi dell’art.7, co. 3 c.p.c.