L’esistenza di un diritto di servitù di passaggio, pedonale e carrabile, non può escludere la facoltà di utilizzare l’area cortilizia per la sosta degli automezzi, poiché tale ultima facoltà costituisce modalità normale di esercizio dello ius in re aliena.
| Lunedi 12 Maggio 2025 |
In tal senso si è espressa la Corte di Cassazione con la sentenza n. 997/2025.
Il caso: Il Condominio Alfa evocava in giudizio la società Beta S.r.l. innanzi il Tribunale di Bergamo, invocando la declaratoria della inesistenza del diritto della convenuta di far sostare i suoi automezzi nel cortile condominiale, nonché la condanna a cessare la molestia derivante nella collocazione di alcuni bidoni dell’immondizia ed al risarcimento del danno.
Il tribunale rigettava la domanda attorea; la Corte di Appello di Brescia riformava parzialmente la decisione di prime cure, accertando l’inesistenza del diritto della società Beta S.r.l. di far sostare gli automezzi nel cortile e condannando la predetta società al risarcimento del danno.
La società soccombente ricorre in Cassazione, che, nell'accogliere il ricorso, in tema di servitù chiarisce quanto segue:
a) la sosta, per breve tempo, dei veicoli sull’area interessata al diritto di passaggio non può essere esclusa, poiché in caso contrario l’essenza stessa del diritto reale verrebbe meno, non potendosi ravvisare alcuna utilitas nella facoltà di far ingresso, e transitare, su un’area chiusa, per raggiungere il fondo dominante, senza potervi però sostare neanche per le operazioni di carico e scarico;
b) nel caso di specie, dall'istruttoria è emerso che i furgoni dei fornitori della Beta S.r.l. utilizzavano il cortile di cui è causa per tre volte a settimana, per caricare e scaricare la biancheria necessaria per lo svolgimento dell’attività alberghiera esercitata dalla odierna ricorrente, sostandovi per 20 minuti; i mezzi, dunque, non venivano parcheggiati nel cortile, ma vi stazionavano soltanto per svolgere le operazioni di carico e scarico;
c) la sosta temporanea dei mezzi sul cortile oggetto di causa non ne implica l’asservimento allo scopo di parcheggio, ma rientra nelle facoltà necessarie, in considerazione della natura urbana dei fondi e dello stato dei luoghi (in particolare, in considerazione della natura chiusa dell’area interessata al diritto di passaggio), al concreto esercizio del diritto in re aliena: per orientamento costante, “a norma dell'art. 1064, comma 1, c.c., il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne ed è comprensivo anche degli adminicula servitutis e, cioè, di quelle facoltà accessorie, indispensabili per l'esercizio del diritto e senza le quali l'utilitas della servitù non potrebbe ricevere attuazione” ;
Da quanto premesso discende il seguente principio di diritto: “L'aggravamento di una servitù conseguente alla modificazione dello stato dei luoghi o alla sopravvenienza di diverse modalità di esercizio non può ritenersi in re ipsa, ma deve essere valutato caso per caso, in relazione al complesso delle circostanze in concreto esistenti, tenendo conto degli elementi probatori forniti dalle parti, dovendo in tale ipotesi l'indagine del giudice di merito essere diretta ad accertare se il maggior godimento per il fondo dominante comporti o meno una intensificazione dell'onere gravante sul fondo servente”.