Il Tribunale di Roma ha stabilito che l'art. 1126 c.c. non consente di frazionare la ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare distinguendo la parte aggettante da quella non aggettante: il criterio (1/3 a carico dell'utilizzatore esclusivo,2/3 a carico dei proprietari sottostanti) si applica all'intera superficie del terrazzo, indipendentemente dalla porzione effettivamente a copertura delle unità immobiliari.
| Lunedi 18 Maggio 2026 |
La pronuncia aggiunge un tassello utile alla giurisprudenza consolidata sul riparto delle spese per i terrazzi a uso esclusivo con funzione di lastrico solare.
Il Tribunale di Roma chiarisce che il criterio di cui all'art. 1126 c.c. non tollera scomposizioni geometriche della superficie: non è possibile isolare la porzione aggettante per addebitarne il costo integralmente al proprietario esclusivo, poiché la norma considera la funzione di copertura nella sua globalità.
Tizio e Caio hanno impugnato davanti al Tribunale di Roma alcune delibere dell'assemblea del Condominio Alfa adottate in data 19.06.2023, chiedendone la dichiarazione di nullità o, in subordine, l'annullamento. Le delibere impugnate avevano revocato precedenti decisioni assembleari del 28.03.2023, con le quali erano stati approvati i preventivi per l'esecuzione di lavori su alcuni lastrici solari a uso esclusivo e sull'appartamento sottostante, e avevano altresì modificato il criterio di ripartizione delle spese.
Le censure sollevate dagli attori erano essenzialmente due:
Il Tribunale ha accolto solo parzialmente l'impugnazione.
Quanto al primo motivo — il conflitto di interessi — il giudice ha rilevato che i condomini che avevano votato le delibere impugnate avevano in precedenza contestato non la scelta della ditta appaltatrice, bensì i criteri di ripartizione delle spese: non sussisteva pertanto conflitto di interessi nel momento in cui essi si sono espressi sull'affidamento dei lavori a una ditta diversa. In ogni caso, il Tribunale ha osservato che gli attori non avevano indicato quale danno — neppure potenziale — il condominio avrebbe subito dall'approvazione delle delibere, requisito che la giurisprudenza di legittimità ritiene necessario per poter annullare una delibera viziata da conflitto di interessi (Cass. n. 20126/2022). Su questo punto l'impugnazione è stata rigettata.
La seconda censura, relativa al criterio di ripartizione delle spese, è stata invece ritenuta fondata. Il Tribunale ha ricostruito il quadro normativo e giurisprudenziale applicabile:
Sulla base di questi principi, il Tribunale ha enunciato la regola applicabile al caso concreto: è sufficiente che anche solo una parte dell'unità immobiliare si trovi sotto il lastrico solare perché il proprietario di quell'unità partecipi ai 2/3 delle spese. Ne consegue che, anche qualora una porzione del terrazzo sia in aggetto, la funzione di copertura e il relativo obbligo di contribuzione non possono essere frazionati in proporzione alla sola superficie effettivamente coperta. La delibera che applicava l'art. 1126 c.c. alla sola parte non aggettante, addebitando integralmente al proprietario del terrazzo le spese per la parte aggettante, è stata pertanto annullata.
Il regolamento condominiale contrattuale — che richiamava espressamente l'art. 1126 c.c. senza ulteriori distinzioni — ha ulteriormente corroborato tale conclusione.