La Cassazione con l'ordinanza n. 9465/2026 chiarisce che nel condominio orizzontale un lastrico solare che copre una sola unità immobiliare non è soggetto alla presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. La sua comproprietà può sorgere solo per acquisto individuale di una quota da parte di ciascun condomino, oppure in forza di un contratto costitutivo in forma scritta con specifica e inequivoca manifestazione di volontà.
| Venerdi 17 Aprile 2026 |
La decisione si segnala perché chiarisce i limiti della presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. con riferimento ai condomini orizzontali: la norma non opera automaticamente per i beni che, per caratteristiche strutturali e funzionali, servono esclusivamente una singola unità immobiliare.
Chi intende sostenere la natura comune di tali beni non può limitarsi a invocare un regolamento contrattuale che li menzioni genericamente in un elenco: occorre un titolo costitutivo scritto che rechi la specifica e inequivoca volontà di tutti i condomini di porre quel bene in comunione, con individuazione precisa della consistenza e localizzazione dell'immobile.
Tizio e Mevia, comproprietari di un'unità immobiliare sita nel Corpo B di un complesso condominiale orizzontale denominato Condominio Alfa — articolato in cinque fabbricati separati (tre ad uso abitativo e due corpi per autorimesse) — convenivano in giudizio Livia, proprietaria di un locale nel Corpo E, lamentando che quest'ultima avesse trasformato abusivamente la copertura condominiale, originariamente destinata a verde e giardino, in un lastrico solare calpestabile, ritenendola di propria esclusiva proprietà.
Gli attori chiedevano l'accertamento della natura condominiale del lastrico, l'inibizione dell'uso esclusivo e il divieto di modificarne la destinazione a giardino; in subordine, che fosse imposto a Livia di mantenere tale destinazione.
Il Tribunale di Imperia accertava la natura condominiale del lastrico, ma respingeva la domanda relativa all'accertamento della destinazione a giardino.
Entrambe le parti proponevano appello. La Corte d'appello di Genova ha rigettato entrambi gli appelli, confermando la condominialità del bene sul presupposto che il regolamento contrattuale allegato all'atto di divisione del 1976 indicasse i "tetti" tra i beni comuni, e che in tale categoria rientrasse anche il lastrico solare in questione.
Livia propone ricorso per cassazione articolato su tre motivi.
In particolare la ricorrente censura la violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 c.c., contestando che il giudice di merito avesse qualificato come comune un bene che, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, serviva esclusivamente la sua unità immobiliare. In particolare:
La Corte di cassazione accoglie la censura e cassa con rinvio la sentenza della Corte d'appello di Genova.
a) Il ragionamento della Corte prende le mosse dalla distinzione tra condominio verticale e condominio orizzontale: nei complessi costituiti da più fabbricati indipendenti affiancati orizzontalmente, la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. opera solo per le parti dotate di strutture portanti e impianti essenziali comuni, funzionalmente destinate al servizio e godimento di più unità immobiliari. Un lastrico solare che copre esclusivamente una singola unità non possiede tali connotati strutturali e funzionali e, pertanto, non rientra tra i beni per i quali opera la presunzione.
b) Diversamente da quanto accade nel condominio verticale, dove la superficie terminale assolve a una funzione di protezione collettiva indefettibile e occorre quindi una volontà derogatoria per escluderne la condominialità, per il condominio orizzontale è necessario il percorso inverso: rinvenire un titolo costitutivo della comunione volontaria.
c) La Corte individua due sole strade percorribili:
d) Non è sufficiente, invece, un regolamento condominiale — ancorché di natura contrattuale e regolarmente trascritto — che si limiti a richiamare genericamente i "tetti" in un elenco di beni comuni, senza che da esso emerga la specifica manifestazione di volontà di costituire la comunione su quel determinato bene. Qualora tale manifestazione non sia obiettivamente riscontrabile nel documento invocato, non vi è spazio per alcuna ulteriore indagine ermeneutica, poiché l'interpretazione contrattuale presuppone l'esistenza e la validità di un contratto.
La Corte enuncia il seguente principio di diritto:
"La comproprietà di una o più cose, non incluse tra quelle elencate nell'art. 1117 c.c. (quale, nella specie, un lastrico solare avente esclusivamente funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari comprese in un condominio orizzontale), può essere attribuita a tutti i condomini quale effetto dell'acquisto individuale operato con i rispettivi atti di una quota di tale bene, oppure in forza di un contratto costitutivo di comunione, ai sensi degli artt. 1350, n. 3, e 2643, n. 3, c.c., recante l'inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini, espressa nella forma scritta essenziale, alla nuova situazione di contitolarità degli immobili individuati nella loro consistenza e localizzazione."
Il giudice del merito aveva omesso di verificare sia se sussistessero ragioni concrete per ricondurre il lastrico alla disciplina dell'art. 1117 c.c. nonostante la natura orizzontale del condominio, sia se il titolo invocato fosse sufficientemente specifico da integrare un valido atto costitutivo di comunione. La causa è pertanto rinviata alla Corte d'appello di Genova in diversa composizione.