Con l'ordinanza n. 19556/2021 la Corte di Cassazione chiarisce in quali casi il Condominio è chiamato a rispondere dei danni derivanti dal lastrico solare in concorso con il condomino, proprietario esclusivo del lastrico.
| Martedi 13 Luglio 2021 |
Il caso: dal Tribunale di Napoli - Sezione distaccata di Marano, accoglieva la domanda avanzata da Tizio e condannava il Condominio Alfa al risarcimento dei danni subiti dall'unità immobiliare dell'attore, sita al secondo piano dell'edificio, a cagione delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva dell' attore.
Il Tribunale, inquadrando la fattispecie nell'ipotesi di cui all'art.1126 c.c., ripartiva le spese di ripristino e riparazione tra Tizio, proprietario dell'unità immobiliare danneggiata e del lastrico solare, e il Condominio convenuto, nelle proporzioni indicate dalla norma stessa.
La Corte d'appello, in parziale riforma della sentenza di primo grado, ritenendo che il primo giudice non avesse tenuto conto del fatto che le cause delle infiltrazioni fossero da imputare non già a usura e a carenze manutentive, ma a difetti originari di costruzione della copertura, applicava il criterio di imputazione di responsabilità indicato dall'art. 2051 c.c., così onerando delle spese in oggetto il solo proprietario del lastrico solare, senza alcuna partecipazione del Condominio.
Tizio ricorre in Cassazione, che dichiara inammissibile il ricorso, motivando nei seguenti termini:
a) La Corte d'appello di Napoli ha affermato che la responsabilità per i danni cagionati dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva dell'attore, giacché riferibili (come accertato in fatto sulla base delle risultanze peritali) a vizi e carenze costruttive dell'immobile, alla luce dei difetti delle pendenze e del punto di raccolta, nonché dell'assenza di giunti dilatativi, è da ascrivere unicamente, ai sensi dell'art. 2051c.c., al medesimo proprietario esclusivo e non anche al convenuto condominio;
b) in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 C.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, regolandosi il concorso di tali responsabilità, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., a meno che non risulti la prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare;
c) nel caso in esame, la causa dei danni è imputabile non alla omissione di riparazioni del lastrico dovute a vetustà, ipotesi cui torna applicabile l'art. 1126 c.c., quanto riconducibile a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, con conseguente responsabilità del solo medesimo proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche - sia pure in via concorrenziale - del condominio, il quale è obbligato ad eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, ma non ad eliminarne i vizi costruttivi originari.