Il Tribunale di Pordenone afferma che la clausola del regolamento condominiale contrattuale che vieta in modo assoluto la sopraelevazione integra una servitù "altius non tollendi", opponibile all'acquirente anche senza trascrizione se richiamata nell'atto di compravendita e da questi conosciuta e accettata; qualifica come sopraelevazione, ai sensi dell'art. 1127 c.c., qualsiasi intervento che crei nuovi volumi, a prescindere da un pregiudizio per statica o estetica.
| Mercoledi 9 Settembre 2026 |
La pronuncia rafforza un indirizzo già consolidato in tema di sopraelevazioni condominiali, applicando i principi espressi dalla Suprema Corte anche a Sezioni Unite sulla nozione di sopraelevazione e sull'opponibilità delle clausole limitative contenute nei regolamenti contrattuali. Il Tribunale chiarisce che il divieto convenzionale opera a prescindere dalla trascrizione, purché richiamato nel contratto di acquisto, e che la qualificazione dell'intervento come sopraelevazione prescinde da qualsiasi valutazione sulla sua innocuità strutturale o estetica. Ne deriva un rilievo pratico significativo per chi acquista immobili in condominio: il regolamento contrattuale, se richiamato nel rogito, produce effetti vincolanti indipendentemente dalla sua trascrizione o dalla materiale allegazione all'atto.
Il Condominio Alfa conveniva in giudizio Tizio e Caia, proprietari di un appartamento all'ultimo piano dell'edificio, chiedendo di accertare che gli interventi edilizi da loro realizzati sul terrazzo di proprietà esclusiva costituissero sopraelevazione vietata dal regolamento condominiale contrattuale, con conseguente condanna alla demolizione e rimessione in pristino.
Gli interventi contestati consistevano in:
Secondo il Condominio, tali opere violavano l'articolo del regolamento condominiale contrattuale che poneva un divieto assoluto di sopraelevazione, oltre ad alterare l'estetica e la simmetria del fabbricato.
Tizio e Caia contestavano la domanda sotto diversi profili:
Il Tribunale respinge anzitutto l'eccezione di improcedibilità, ritenendo dimostrato l'effettivo esperimento del procedimento di mediazione, conclusosi con esito negativo.
Nel merito, il Giudice inquadra la vicenda nell'ambito dell'articolo 1127 del codice civile, che consente al proprietario dell'ultimo piano di sopraelevare, salvo che risulti diversamente dal titolo. Richiamando l'orientamento della Cassazione, anche a Sezioni Unite, il Tribunale ricorda che integra sopraelevazione, ai sensi dell'art. 1127 c.c., qualsiasi intervento che comporti la realizzazione di nuovi volumi ovvero l'aumento della superficie utile e della volumetria dell'edificio, restando irrilevante che l'opera completi un programma costruttivo già previsto.
Sulla base delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio, il Tribunale accerta che il nuovo vano realizzato sulla terrazza determina un effettivo aumento di volume e di superficie dell'unità immobiliare, e qualifica quindi l'intervento come sopraelevazione, pur in assenza di un incremento "in altezza" del fabbricato.
Quanto alla clausola regolamentare, il Giudice richiama il principio secondo cui l'articolo 1127 c.c. ha natura dispositiva e può essere derogato da una clausola del regolamento condominiale contrattuale, che assume in tal caso la natura di servitù altius non tollendi. Tale clausola è vincolante per l'acquirente anche in assenza di trascrizione, purché il regolamento sia stato richiamato nell'atto di compravendita e da questi dichiarato conosciuto e accettato.
Nel caso esaminato, il contratto di acquisto stipulato da Tizio e Caia conteneva un espresso riferimento al regolamento condominiale e alle relative tabelle millesimali, oltre a una dichiarazione di conoscenza della controversia già in corso sulla sopraelevazione: elementi ritenuti sufficienti a rendere opponibile il divieto.
Il Tribunale esclude inoltre che la precedente pronuncia richiamata dai convenuti abbia effetto di giudicato sulla questione, avendo quel giudizio avuto un oggetto diverso e essendosi limitato a rilevare la tardività di un'eccezione, senza pronunciarsi sul merito del divieto. Analogamente, ritiene irrilevante il richiamo alla normativa regionale sul "piano casa", che fa comunque salva la disciplina condominiale in caso di edifici con più unità immobiliari.
Accertata la sopraelevazione e la sua contrarietà al divieto regolamentare, la domanda del Condominio viene accolta, con condanna dei convenuti alla demolizione delle opere e alla rimessione in pristino dei luoghi.