Amministratore di condominio: l'assemblea può sempre revocarne i poteri e fermare la causa

La decisione si segnala perché chiarisce i limiti del potere dell'amministratore di condominio di agire in giudizio senza il conforto di una delibera assembleare. La Corte conferma che, per gli atti conservativi relativi alle parti comuni, l'amministratore non necessita di autorizzazione preventiva, ma precisa che questo potere recede di fronte a una volontà contraria validamente espressa dall'assemblea, la quale può in ogni momento privarlo dell'incarico o impedire l'azione. Ne discende un onere di verifica, per chi amministra, dell'esistenza di delibere ostative prima di intraprendere o proseguire una lite.

Il caso

Il Tribunale di Catania aveva accolto la domanda proposta dal Condominio Alfa, dichiarandolo proprietario della terrazza di copertura dell'edificio e accertando che il manufatto realizzato da Tizia, condomina, insisteva su superficie comune in violazione del regolamento condominiale, che vietava qualsiasi sopraelevazione. Il Tribunale aveva quindi condannato Tizia alla demolizione del manufatto e alla riduzione in pristino.

In appello, la Corte d'Appello di Catania aveva parzialmente riformato la decisione:

• dichiarava il difetto di legittimazione attiva dell'amministratore in relazione alla domanda di accertamento della proprietà della terrazza, trattandosi di azione reale non riconducibile agli atti conservativi
• confermava invece la condanna alla demolizione del manufatto, ritenendo che tale diversa domanda rientrasse tra gli atti conservativi che l'amministratore può proporre autonomamente

I motivi del ricorso

Tizia ha proposto ricorso per cassazione sulla base di sette motivi. I profili di maggiore interesse riguardano:

• la contestazione della legittimazione dell'amministratore ad agire, senza autorizzazione assembleare, anche per l'azione di rimozione del manufatto, trattandosi a suo dire di questione attinente al contenuto di un diritto reale (una servitù altius non tollendi) e non di mero atto conservativo
• la denuncia dell'omessa pronuncia della Corte d'Appello sull'eccezione secondo cui l'azione sarebbe stata comunque promossa in contrasto con una delibera assembleare del 17 ottobre 2011, con cui i condomini avrebbero deciso di non agire in giudizio
• in via subordinata, la contestazione della qualificazione del manufatto come "sopraelevazione", sostenendo la sua natura di struttura precaria ai sensi della normativa regionale richiamata

Il Condominio Alfa ha resistito con controricorso, proponendo altresì ricorso incidentale condizionato sulla questione della legittimazione dell'amministratore.

La decisione e il principio di diritto

La Cassazione ha respinto il primo motivo, confermando l'orientamento consolidato secondo cui l'azione volta a far cessare una sopraelevazione abusiva, realizzata in violazione del regolamento condominiale su una parte comune, costituisce atto conservativo ai sensi dell'art. 1130, n. 4, c.c., e può quindi essere proposta dall'amministratore senza necessità di autorizzazione assembleare.

Ha invece accolto il secondo e il terzo motivo, ritenendo fondata la censura relativa all'omessa pronuncia sull'esistenza della delibera del 2011 con cui l'assemblea avrebbe deciso di non agire. Su questo punto la Corte ha affermato un principio destinato ad avere rilievo generale:

• l'assemblea, in quanto titolare di una competenza generalizzata, può in ogni momento sostituirsi all'amministratore e privarlo dei suoi poteri, in base al criterio della revocabilità dell'incarico
• così come l'assemblea può transigere una lite già in corso, allo stesso modo può impedirne il sorgere o decidere di rinunciarvi, quando si tratti di diritti disponibili dal condominio
• l'amministratore non ha un autonomo interesse a proporre o proseguire un giudizio relativo alle parti comuni contro la volontà, validamente espressa, dell'assemblea

La Corte ha però precisato che questo vincolo riguarda l'amministratore, non i singoli condomini: quando siano in gioco diritti reali sulle parti comuni, ciascun condomino conserva infatti una legittimazione individuale autonoma, che gli consente di agire o intervenire in giudizio a tutela della propria quota anche in presenza di una delibera contraria della maggioranza. Per effetto dell'accoglimento dei due motivi, la causa è stata rinviata alla Corte d'Appello di Catania, in diversa composizione, che dovrà accertare se l'assemblea del 17 ottobre 2011 abbia effettivamente deliberato di non procedere in giudizio.

I restanti motivi, relativi alla qualificazione del manufatto come sopraelevazione vietata dal regolamento condominiale, sono stati respinti: la Corte ha ribadito che l'eventuale conformità dell'opera alla normativa urbanistica regionale non incide sulla validità del divieto contrattuale contenuto nel regolamento di condominio, che disciplina i rapporti tra privati su un piano diverso. Il ricorso incidentale del Condominio è stato dichiarato assorbito.

Allegato:

Cassazione civile sentenza 12742 2026