La sopraelevazione in condominio è un tema di grande interesse per chi desidera ampliare la propria unità abitativa o realizzare nuove costruzioni su un edificio esistente. Tuttavia, questa operazione è soggetta a vincoli normativi e regolamentari che ne disciplinano la fattibilità.
| Giovedi 13 Febbraio 2025 |
La sopraelevazione consiste nella costruzione di nuovi piani su un edificio esistente. La norma di riferimento è quella contenuta nell’articolo 1127 del Codice Civile, il quale riconosce al proprietario dell’ultimo piano, o del lastrico solare, il diritto di sopraelevare, a meno che non vi siano specifici divieti nel regolamento condominiale o nel titolo originario del fabbricato.
Chiaramente il diritto di sopraelevazione deve essere esercitato entro determinati limiti e a certe condizioni, quali:
- Stabilità dell’edificio: La sopraelevazione non può compromettere la sicurezza e la stabilità della struttura esistente.
- Decoro architettonico: La nuova costruzione non deve alterare l’aspetto estetico dell’edificio in modo tale da pregiudicarne il valore.
- Diritto di opposizione dei condomini: La sopraelevazione può essere realizzata solo nel caso in cui ci sia il consenso degli altri condomini, i quali dunque hanno il diritto di opporsi.
- Oneri economici: Il proprietario che sopraeleva è tenuto a indennizzare gli altri condomini per l’aumento del valore del fabbricato e per l’uso delle parti comuni (ricordiamoci infatti che il tetto così come il lastrico solare sono parti condominiali).
- Normative urbanistiche e permessi: È necessario ottenere i permessi edilizi previsti dalle normative locali, che possono variare a seconda del comune di riferimento.
Il punto focale della sopraelevazione in condominio è senza alcun dubbio costituito dall’obbligo previsto ex lege in capo al proprietario di corrispondere un’indennità agli altri condomini.
Come detto tale indennità è finalizzata a compensare il maggior valore che l'edificio acquisisce a seguito dell'ampliamento. L’importo dell’indennità viene calcolato sulla base del valore dell’area edificabile e tenendo conto della proporzione delle quote millesimali e deve essere versata ai condomini prima dell'inizio dei lavori, salvo diversi accordi tra le parti.
La giurisprudenza ha chiarito a più riprese che il mancato pagamento dell’indennità legittima un’azione legale da parte degli altri condomini, i quali non solo possono chiedere e ottenere il risarcimento dovuto, ma possono persino impedire/far sospendere l’esecuzione della sopraelevazione fino al saldo degli importi loro spettanti.
Attenzione, il condomino che pone in essere la sopraelevazione, oltre a dover corrispondere l’indennità di cui sopra, potrebbe anche essere obbligato dagli altri condomini a modificare a sue esclusive spese le tabelle millesimali.
Infatti, la sopraelevazione, comportando un ampliamento dell’unità abitativa, determina per forza di cose una maggiorazione della quota millesimale, e una maggiore partecipazione alle spese relative alle parti comuni. E dato che l’esigenza di modifica sorge proprio dalla sopraelevazione, sarà il condomino che ha sopraelevato a dover farsi carico della spesa.
Fermo quanto detto, i condomini sono comunque liberi di decidere nel corso di un’apposita assemblea condominiale di rinunciare all’indennità.
Attenzione però: tale decisione non vincola futuri acquirenti delle unità immobiliari.
In questo senso si pone una recentissima pronuncia del Tribunale di Brescia, che ha ulteriormente chiarito il principio secondo cui l’accordo di rinuncia all’indennità di sopraelevazione non vincola i futuri acquirenti o coloro che ricevono l’immobile tramite donazione o successione.
La Sentenza n. 431 del 3 febbraio 2025 ha stabilito che il diritto all’indennità di sopraelevazione ha natura reale e segue l’immobile, e non può essere soggetto a rinuncia definitiva da parte di un singolo proprietario.
In particolare, il Tribunale ha sottolineato che:
- L’accordo di rinuncia ha efficacia solo tra le parti che lo sottoscrivono e non può pregiudicare i diritti dei successivi titolari delle unità immobiliari.
- La sopraelevazione determina un incremento del valore dell’intero edificio, pertanto i nuovi proprietari hanno diritto a richiedere l’indennità, anche se il precedente titolare aveva rinunciato.
- Qualora il nuovo proprietario richieda il pagamento dell’indennità, il soggetto che ha realizzato la sopraelevazione non può opporsi basandosi su un precedente accordo privato.
Questa decisione del giudice di merito rafforza il principio di tutela del valore patrimoniale delle unità immobiliari in condominio e ribadisce l'importanza di rispettare le disposizioni previste dall'art. 1127 del Codice Civile.
In conclusione: la sopraelevazione in condominio rappresenta un’opportunità per ampliare lo spazio abitativo, ma deve essere realizzata nel rispetto delle normative e dei diritti degli altri condomini. Una corretta pianificazione e il coinvolgimento di professionisti qualificati sono essenziali per garantire il successo dell’operazione e prevenire conflitti condominiali.