Infiltrazioni da vizi originari: il condominio risponde se non esegue la manutenzione necessaria

La pronuncia rafforza un indirizzo già consolidato in tema di responsabilità del condominio per i danni da custodia delle parti comuni, precisando il rapporto tra l'azione contro il costruttore e quella contro il condominio.

Le due pretese hanno presupposti distinti: l'una riguarda il vizio costruttivo, l'altra l'omessa manutenzione dell'esistente. Ne discendono conseguenze dirette sul piano della prescrizione, che non può essere ancorata al momento in cui il danneggiato ha scoperto la causa del difetto, e sulla possibilità di agire contro il condominio anche dopo aver già agito contro l'impresa.

Il caso

Tizio e Caia, comproprietari di un appartamento in un edificio condominiale, lamentavano macchie di umidità e muffa nell'abitazione, dovute alla mancanza di coibentazione della facciata. Per quel difetto avevano già ottenuto, negli anni Novanta, la condanna dell'impresa costruttrice al risarcimento ex art. 1669 c.c.

Ricomparsi i problemi, nonostante un intervento di tinteggiatura deliberato dall'assemblea, avevano convenuto in giudizio il Condominio Alfa ai sensi dell'art. 2051 c.c., chiedendo il risarcimento dei nuovi danni manifestatisi qualche anno dopo e l'esecuzione degli interventi risolutivi. Il condominio aveva eccepito la prescrizione e la duplicazione di una pretesa già soddisfatta.

Le decisioni dei giudici di merito

• Il Tribunale aveva respinto l'eccezione di prescrizione, ma aveva ritenuto la domanda una illecita duplicazione di quella già proposta contro il costruttore.
• La Corte d'appello, accogliendo l'appello incidentale del condominio, aveva dichiarato prescritta la pretesa. Qualificato l'illecito come istantaneo con effetti permanenti (il difetto costruttivo consistente nei ponti termici), aveva fatto decorrere il termine dal momento in cui i danneggiati avevano acquisito consapevolezza delle cause, cioè con l'accertamento tecnico svolto nella causa contro l'impresa. Non vi era stata alcuna interruzione utile, né rinuncia alla prescrizione da parte del condominio.

I motivi del ricorso

I coniugi hanno proposto ricorso per cassazione con tre motivi:

• violazione dell'art. 115 c.p.c. per non aver considerato la mancata contestazione, da parte del condominio, dei fatti allegati;
• violazione degli artt. 2935 e 2947 c.c. e dell'art. 2051 c.c., per l'errata qualificazione dell'illecito come istantaneo: la condotta addebitata al condominio, consistente nella mancata manutenzione delle facciate, sarebbe invece permanente e i danni, manifestatisi nel 2012, avrebbero fatto decorrere un nuovo termine;
• violazione degli artt. 2729 e 2944 c.c. per l'erronea esclusione della prova, e della rilevanza ai fini del riconoscimento del diritto, dell'intervento di tinteggiatura eseguito dal condominio.

La decisione della Corte

La Corte ha esaminato per primo il secondo motivo, ritenendolo fondato e idoneo ad assorbire gli altri due, che attenevano alla gestione degli elementi istruttori in una ricostruzione della fattispecie ormai superata. Il ragionamento si articola nei seguenti passaggi:

• la domanda dei condomini non si fondava sulla cattiva esecuzione dei lavori di costruzione della facciata, ma su una condotta imputata al condominio in proprio: non aver realizzato, pur in presenza di un difetto costruttivo, gli interventi necessari alla sua eliminazione radicale;
• l'illecito contestato non coincide quindi con il vizio costruttivo, oggetto dell'azione ex art. 1669 c.c. contro il costruttore, ma con l'omessa manutenzione e custodia dell'immobile comune; rispetto ad essa i condomini, per il profilo in esame, sono terzi e i danni all'immobile di proprietà esclusiva sono diversi e ulteriori rispetto a quelli già fatti valere contro l'impresa (e l'art. 2051 c.c. ha autonomia rispetto alla fattispecie dell'art. 1669 c.c.);
• il condominio risponde ex art. 2051 c.c. anche in presenza di difetti originari di progettazione o esecuzione delle parti comuni, se non adempie all'obbligo di conservazione e manutenzione straordinaria;
• l'illecito così individuato dura con continuità fino all'esecuzione degli interventi eliminativi del difetto e ha quindi natura permanente; la Corte richiama l'orientamento secondo cui, quando si lamenta un danno a un immobile derivante da uno stato di fatto, sia la creazione di tale stato sia i danni che ne derivano sono illeciti permanenti.

Ne discende, quanto alla prescrizione, che la pretesa di risarcimento in forma specifica, mediante rimozione dello stato di fatto, non decorre dall'ultimazione dell'opera, perché la condotta illecita consiste nel mantenimento dello stato di fatto, che si protrae nel tempo (salvo il consolidarsi di una situazione di diritto che lo renda lecito). Il termine per il risarcimento per equivalente dei danni subiti dall'immobile decorre invece de die in diem, a mano a mano che i danni si verificano.

La Corte d'appello, assimilando l'illecito del condominio a quello del solo costruttore, ha errato nell'individuare gli elementi costitutivi della fattispecie e, di conseguenza, il momento iniziale del termine di prescrizione. La sentenza è stata cassata con rinvio alla stessa Corte, in diversa composizione.

Principio di diritto.

Il condominio risponde ai sensi dell'art. 2051 c.c. dei danni subiti dalle unità di proprietà esclusiva anche quando derivano da difetti costruttivi originari delle parti comuni, se non esegue gli interventi di conservazione e manutenzione straordinaria necessari a eliminarli; l'illecito è permanente, sicché la prescrizione del diritto al risarcimento per equivalente decorre dalla verificazione di ciascun danno, e non dalla conoscenza della causa del difetto o dall'ultimazione dell'opera.