Eventuali difficoltà nell’individuazione del proprietario esclusivo - o dei suoi aventi causa - non possano riverberarsi in danno del soggetto che agisce in via cautelare per la rimozione di una situazione di pericolo attuale.
| Venerdi 3 Aprile 2026 |
La pronuncia in esame si inserisce nel solco di un orientamento ormai consolidato della S.C. secondo cui, in materia di danni derivanti da infiltrazioni, la titolarità esclusiva del bene non esclude, di per sé, la concorrente responsabilità del condominio allorché il manufatto assolva, anche solo in parte, alla funzione di copertura dell’edificio.
In tale prospettiva, il Giudice di merito, ha ritenuto che la terrazza, pur se in proprietà esclusiva, integri una res comune sotto il profilo della destinazione oggettiva, con conseguente operatività degli obblighi di custodia ex art. 2051 c.c. e di conservazione ex artt. 1130, n. 4, e 1135, n. 4, c.c. in capo all’ente di gestione.
In altri termini, il Giudice opera una netta scissione tra il piano esterno della responsabilità verso il terzo danneggiato e quello interno dei rapporti di regresso tra i coobbligati, ritenendo che eventuali difficoltà nell’individuazione del proprietario esclusivo - o dei suoi aventi causa - non possano riverberarsi in danno del soggetto che agisce in via cautelare per la rimozione di una situazione di pericolo attuale.
Ne discende, quale corollario di non trascurabile impatto pratico, l’imputazione in capo al condominio dell’onere di attivarsi per l’individuazione degli eredi della proprietaria, mediante il ricorso agli strumenti approntati dall’ordinamento (quali, ad esempio, la nomina di un curatore dell’eredità giacente o altri meccanismi di pubblicità legale).
Un ulteriore profilo da evidenziare è la previsione di astreintes. Il giudice infatti ha disposto una condanna al pagamento di una somma giornaliera pari a € 200,00 per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione delle opere, determinando così un esborso potenziale di circa € 6.000,00 mensili, configurandosi quale strumento di pressione economica volto a garantire l’effettività della tutela giurisdizionale, soprattutto in ambito cautelare, ove la tempestività dell’intervento costituisce elemento essenziale per scongiurare l’aggravamento del danno.
In questa prospettiva, la misura adottata dal Tribunale si rivela particolarmente efficace, in quanto idonea a superare le fisiologiche inerzie decisionali dell’assemblea condominiale e a sollecitare l’amministratore all’immediata attivazione per l’esecuzione dei lavori, pena l’insorgenza di un significativo aggravio economico a carico dell’ente.
In definitiva, la pronuncia in commento si segnala per la valorizzazione del principio di effettività della tutela, offrendo un’importante conferma della tendenza giurisprudenziale a privilegiare la posizione del soggetto esposto al pericolo rispetto alle complessità, talora patologiche, della gestione condominiale e delle vicende successorie interne.