In tema di danni da infiltrazioni provenienti da una terrazza a livello, la Cassazione nella sentenza n. 11585/2026 ha stabilito che il regime di solidarietà ex art. 2055 c.c. impone che il danneggiato possa pretendere l'intero risarcimento da ciascuno dei corresponsabili — condominio, locatore e conduttore — senza che operino, nei suoi confronti, i limiti di un terzo o due terzi previsti dall'art. 1126 c.c.
| Giovedi 30 Aprile 2026 |
La sentenza aggiunge un tassello ulteriore alla giurisprudenza consolidata sul rapporto tra la ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare (art. 1126 c.c.) e la responsabilità risarcitoria extracontrattuale verso il terzo danneggiato. La Corte chiarisce esplicitamente che le frazioni di responsabilità interna — un terzo a carico dell'usuario esclusivo, due terzi a carico del condominio — non possono essere opposte al danneggiato, il quale può sempre agire per l'intero nei confronti di ciascun coobbligato in solido. Il principio si innesta sul solco tracciato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 9449 del 2016.
Tizio conveniva dinanzi al Tribunale il Condominio Alfa, il proprietario Caio e il conduttore Sempronio dell'appartamento sovrastante il suo, chiedendo il risarcimento dei danni subiti a causa di due episodi di infiltrazioni d'acqua, imputati all'ostruzione del bocchettone di scarico del terrazzo a livello.
Il Tribunale accoglieva la domanda nei soli confronti del Condominio Alfa, condannandolo al pagamento di circa € 37.000,00 complessivi, e rigettava invece la domanda verso Caio e Sempronio.
La Corte d'appello di Roma, in riforma della sentenza di primo grado, accertava il concorso di colpa tra il Condominio, il proprietario e l'erede del conduttore ai sensi degli artt. 2051 e 2055 c.c. e li condannava in solido al pagamento in favore di Tizio di € 31.122,50, rivalutati, con interessi legali.
Sempronio (nella qualità di erede del conduttore originario) propone ricorso per cassazione articolato in cinque motivi. I più rilevanti sotto il profilo sostanziale sono il terzo e il quarto:
Gli altri motivi riguardavano profili processuali.
La Corte ha rigettato tutti i motivi.
Sul terzo motivo, la Cassazione ha distinto tra errore di fatto revocatorio — rimediabile con l'impugnazione per revocazione ex art. 395, n. 4, c.p.c. — e critica alla valutazione logica delle risultanze probatorie, che invece è inammissibile in sede di legittimità ove si traduca nel mero auspicio di un diverso apprezzamento del merito. Nel caso di specie, la Corte d'appello aveva considerato tutte le perizie acquisite e ne aveva tratto, in modo coerente, la conclusione che l'ostruzione del bocchettone aveva operato quale concausa delle infiltrazioni.
Sul quarto motivo — quello di maggiore interesse — la Cassazione ha ribadito e precisato il principio già affermato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 9449 del 2016, secondo cui il danno da infiltrazioni provenienti da lastrico solare o terrazza a livello rientra nell'ambito della responsabilità extracontrattuale. Ne consegue che, in presenza di più soggetti responsabili — usuario esclusivo, locatore e condominio — a titoli diversi (art. 2051 c.c. per la custodia; art. 1126 c.c. per gli obblighi di riparazione), opera il vincolo di solidarietà ex art. 2055 c.c.
In questo quadro la Corte ha enunciato il seguente principio di diritto:
"In presenza di un medesimo danno da infiltrazioni all'appartamento sottostante, provocato da più soggetti — il locatore e il conduttore titolari di diritto di uso esclusivo di una terrazza a livello e il condominio — nel concorso di diversi titoli di responsabilità extracontrattuale, il regime di solidarietà imposto dall'art. 2055 c.c. comporta che la domanda del danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per intero il risarcimento da ciascuno degli obbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno; i limiti del terzo o dei due terzi previsti dall'art. 1126 c.c. non rilevano quindi rispetto all'attore, ma operano soltanto nei rapporti interni fra i corresponsabili, ove sia stata formulata apposita domanda ai fini del regresso".
Sul quinto motivo (spese processuali), la Cassazione ha confermato che, quando più convenuti in solido si difendono scaricandosi reciprocamente la responsabilità, il giudice d'appello che accolga il gravame dell'unico condannato in primo grado e condanni in solido tutti i convenuti può legittimamente ritenere soccombente anche il condebitore inizialmente assolto e condannarlo alle spese nei confronti dell'altro condebitore appellante, valutato l'esito complessivo della lite.