Con ordinanza del 3 marzo 2025 n. 5637, la Cassazione ha stabilito che l’azione di natura reale proposta dal proprietario di un fondo per l’accertamento e la eliminazione strutturale di immissioni, deve essere rivolta al proprietario del fondo dal quale quelle provengono e può essere cumulata con la domanda nei confronti di altro convenuto per il risarcimento del pregiudizio personale di cui all’art. 2043 c.c. (Codice civile artt. 844,2043)
| Lunedi 28 Aprile 2025 |
Il caso
La decisione
Conclusioni
Tizio proponeva ricorso ex art. 700 c.p.c. nei confronti della società Alpha, assumendo che dai locali di proprietà di questa, adibiti a palestra gestita dalla società Beta, provenissero rumori molesti verso l’unità immobiliare di sua proprietà.
La società Alpha si costituiva in giudizio eccependo il difetto di legittimazione passiva, l’improponibilità e l’inammissibilità della domanda, il Tribunale adito accoglieva la domanda cautelare del ricorso ed ordinava ad Alpha di porre in essere gli interventi disposti dal CTU.
Tizio riassumeva il giudizio nel merito chiedendo, unitamente alla conferma del provvedimento cautelare, la condanna al risarcimento dei danni subiti. Il Tribunale accoglieva la domanda, dichiarando la società Alpha responsabile delle immissioni di rumori intollerabili provenienti dalla palestra “Beta”, confermava il cautelare e condannava la stessa società Alpha al risarcimento dei danni nei confronti di Tizio.
La società Alpha proponeva appello, insistendo sul difetto di legittimazione passiva, e la Corte d’Appello accoglieva il gravame. La Corte Territoriale, in particolare, soffermandosi sulla distinzione tra le azioni in materia di immissioni, esperibili sia ex art. 844 c.c. che ex art. 2043 c.c., evidenziava, quanto al profilo della legittimazione passiva, che l'azione ex art. 844 c.c. può essere richiesta anche nei confronti dell'autore materiale delle immissioni che non sia proprietario dell'immobile da cui derivano e, quindi, anche nei confronti del conduttore, quando allo stesso debba essere imposto un facere o un non facere, suscettibile di esecuzione forzata in caso di diniego, o quando l'attore chieda semplicemente la cessazione delle immissioni.
Nella fattispecie de qua Tizio aveva agito a tutela del suo diritto di proprietà ed a tutela del diritto alla salute, garantito dall’art. 32 Cost., chiedendo anche il risarcimento, ai sensi dell’art. 2043 c.c., dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti, di talché detta domanda, secondo il Giudice del gravame, non sarebbe rientrata nella disciplina di cui all’art. 844 c.c., spettando la legittimazione passiva esclusivamente all’autore materiale delle immissioni sonore (nel caso in esame, la società Beta) asseritamente lesive del benessere psico-fisico del vicino.
Avverso tale ultima sentenza Tizio proponeva ricorso in Cassazione con unico motivo, lamentando che il Collegio d’Appello fosse incorso in un grave errore laddove nel procedere alla qualificazione della domanda attorea l’aveva considerata priva di contenuto reale, ritenendola di natura personale e risarcitoria, e comunque reputando che l’esecuzione degli interventi edili individuati dal CTU fossero a carico del conduttore Beta e non della società proprietaria dell’immobile.
La Cassazione accoglie il ricorso.
Con la sentenza in esame i Giudici di Piazza Cavour consolidano un importante principio in materia di immissioni, rafforzando la netta ripartizione tra azione per l’accertamento dell’illegittimità delle immissioni e per la realizzazione delle modifiche strutturali necessarie al fine di far cessare le stesse, da un lato, e l’azione risarcitoria, dall’altro, definendo altresì gli esatti criteri di individuazione della legittimazione passiva e, cioè, della identificazione di chi tra proprietario dell’immobile ed inquilino debba essere chiamato in causa.
Pur partendo dai giusti presupposti (distinzione tra azione reale ex art. 844 c.c. e risarcitoria ex art. 2043 cod. civ.), la Corte d’Appello, affermano gli Ermellini, nel negare la legittimazione passiva di Alpha ha del tutto travisato l’essenziale e imprescindibile profilo della domanda di Tizio, ritenendo che questi, pur agendo a tutela della proprietà e nel contempo a tutela del diritto alla salute, avesse chiesto unicamente il ristoro dei danni patrimoniali e non patrimoniali ai sensi dell’art. 2043 c.c., altresì considerando gli interventi edili a carico di Beta, con tutta probabilità perché erroneamente stimati di esigua entità.
Citando poi sé stessa, la Cassazione rammenta:
“Si è infatti affermato nella giurisprudenza di questa Corte che: Nell'ipotesi in cui le immissioni di cui all'art. 844 cod, civ. siano causate dal locatario del fondo contiguo la domanda va proposta nei confronti del proprietario quando contenga una pretesa rivolta all'accertamento negativo del diritto di servitù (servitù di immissione c.d. immateriale, come ad es. "fumi immittendi"), oppure comporti una richiesta di modificazione dello stato dei luoghi; altrimenti, qualora l'azione sia diretta alla mera rimozione di una situazione lesiva o a fare cessare un'attività ed abbia, dunque, natura personale, legittimato passivo è soltanto il locatario quale autore delle immissioni. (Sez. 2, Sentenza n. 15871 del 12/07/2006, Rv. 591525 - 01)”
Nella specie, concludono i giudici di Piazza Cavour, sin dal giudizio cautelare Tizio aveva agito ex art. 844 c.c., chiedendo anche la predisposizione di interventi strutturali volti alla cessazione dei rumori provenienti dall’immobile di Alpha, che questi aveva concesso in locazione a Beta e da quest’ultima adibito a palestra; ed infatti la sentenza di primo grado aveva confermato il provvedimento cautelare con il quale era stato ordinato ad Alpha proprietaria dell’immobile di porre in opera gli interventi di bonifica, di rilevante consistenza, necessari al fine di far cessare le accertate immissioni acustiche.
Traendo le conclusioni da questo articolato percorso giudiziario, possiamo in definitiva affermare che il proprietario del fondo molestato ha dunque sì la facoltà di convenire in giudizio l'autore materiale delle immissioni, e quindi anche solo il conduttore, qualora venga richiesta solo la cessazione dell'attività molesta con imposizione di un facere o non facere, se nella disponibilità di quest'ultimo e suscettibile di esecuzione forzata in caso di diniego, ma deve agire sempre contro il proprietario del fondo dal quale le immissioni provengono quando la domanda sia volta al conseguimento di un effetto reale, all'accertamento cioè in via definitiva dell'illegittimità delle immissioni e al compimento soprattutto, di modifiche strutturali del bene, indispensabili per far cessare le stesse, modifiche alle quali il conduttore non è in grado né legittimato a provvedere.
Il tutto esaustivamente riassunto nel seguente principio di diritto, così come nella sentenza in esame riaffermato:
“L’azione di natura reale, esperita dal proprietario del fondo danneggiato per l’accertamento dell’illegittimità delle immissioni e per la realizzazione delle modifiche strutturali necessarie al fine di far cessare le stesse, deve essere proposta nei confronti del proprietario del fondo da cui tali immissioni provengono e può essere cumulata con la domanda verso altro convenuto per responsabilità aquiliana ex art. 20243 cod.civ., volta ad ottenere il risarcimento del pregiudizio di natura personale da quelle cagionato (Sez. U, Sentenza n.4848 del 27/02/2013 Rv625170-01)”
Allegato: Ordinanza 3 marzo 2025 n.56377