La Corte di Cassazione nella sentenza n. 8253/2025 chiarisce quando è applicabile il secondo comma dell'art. 1123 c.c, in luogo del primo comma della medesima norma, allorchè si discuta dei criteri di ripartizione delle spese condominiali.
| Martedi 30 Settembre 2025 |
Il caso: L'avv. Catullo deduceva di essere proprietario di un appartamento compreso nel condominio Alfa facente parte, insieme ad altri due edifici, del Supercondominio Delta; impugnava avanti al Giudice di Pace la deliberazione approvata dall’assemblea dei condomini del Supercondominio Delta in data 22 agosto 2019, relativa al rendiconto consuntivo 2018-2019 e preventivo 2019-2020; in particolare l'avv. Catullo deduceva che le spese del servizio-spiaggia dovevano gravare non su tutti i condomini, come previsto nel rendiconto, ma sui solo utenti di due Condomini Alfa e Beta, come stabilito nel regolamento condominiale.
Il Giudice di Pace rigettava l'istanza, decisione che veniva confermata dal Tribunale in funzione di giudice dell'appello.
L'avv. Catullo ricorre quindi in Cassazione, denunciando la violazione e falsa applicazione dell’art. 1123, comma 2, c.c., anche in rapporto all’art. 3 Cost., assumendo che l’art. 9/b del regolamento di condominio, ove si contempla la ripartizione “tra gli utenti” delle spese del servizio spiaggia, deve spiegarsi come obbligo di contribuzione imposto solo a coloro che, tra i partecipanti ai condomini Alfa e Beta, utilizzino effettivamente la spiaggia.
Per la Cassazione il ricorso è infondato: sul punto rileva che:
a) ove un condominio fruisca di una spiaggia annessa, idonea a consentire l’utilizzazione delle attrezzature a supporto della balneazione, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento di tale area e per la prestazione dei relativi servizi nell’interesse comune sono dovute in ragione dell’appartenenza, e sono quindi sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, in base alla regola generale sancita nel primo comma dell’art. 1123 c.c. ;
b) il secondo comma dell'art. 1123 c.c., a norma del quale le spese di conservazione e godimento delle cose destinate a servire i condomini in misura diversa sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne, costituisce una disposizione speciale rispetto al principio generale dettato nel primo comma della medesima disposizione: riguarda, invero, il caso particolare in cui la cosa comune sia oggettivamente destinata a permettere ai singoli condomini di goderne in misura diversa, inferiore o superiore al loro diritto di comproprietà sulle parti comuni;
c) nell'applicazione di detta norma deve aversi riguardo non al godimento effettivo, bensì al godimento potenziale che il condomino può ricavare dalla cosa comune, atteso che il fatto che il condomino, potendo godere del bene condominiale, di fatto non la utilizzi, non lo esonera dall'obbligo di pagamento delle spese suddette;
d) è certamente consentito ai condomini, nell’esercizio della loro autonomia negoziale, di approvare unanimemente una deroga convenzionale che ripartisca le spese del “servizio spiaggia” in misura diversa da quella legale, data, come detto, dalla proporzione al valore della quota, prevedendo, ad esempio, che la contribuzione a tali spese avvenga in proporzione all’uso che ciascuno ne faccia; una tale convenzione postula, tuttavia, una esplicita pattuizione, nella quale, cioè, la deroga al criterio legale risulti dal testo in modo chiaro ed inequivoco.