Compravendita di immobili e mancanza del certificato di abitabilita’: conseguenze

Con l’ordinanza n. 5972/2020, pubblicata il 4 marzo 2020, la Corte di Cassazione si è nuovamente occupata della rilevanza, nell’ambito delle compravendite di immobili ad uso abitativo, della mancata presentazione del certificato di abilità (oggi certificato di agibilità) da parte del promissario venditore.

Mercoledi 15 Aprile 2020

IL CASO: Nella vicenda trattata, la promissaria venditrice di un immobile ad uso abitativo veniva convenuta in giudizio dai promissari acquirenti i quali chiedevano al Tribunale che venisse dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato con questi ultimi per la mancanza del certificato di abitabilità relativo all’immobile promesso in vendita.

La domanda veniva accolta dal Tribunale e la sentenza di primo grado veniva confermata dalla Corte di Appello in sede di gravame interposto dalla promissaria venditrice.

Pertanto, quest’ultima, rimasta soccombente in entrambi i gradi di giudizio, interponeva ricorso per Cassazione, deducendo che nell’ambito dei contratti di compravendita immobiliare, la rilevanza del requisito dell'agibilità è rimessa al concreto apprezzamento delle parti e che, nel caso di specie, il comportamento tenuto dai promissari acquirenti era da considerarsi contrario alla buona fede, in quanto nessuna richiesta di esibizione del suddetto certificato era stata formulata da questi ultimi, né al momento della stipula del contratto preliminare, né successivamente.

Tale richiesta era stata avanzata solo con l’invio di un telegramma in prossimità della data fissata per la stipula dell’atto definitivo. Pertanto, secondo la ricorrente, dal comportamento tenuto dai promissari acquirenti era evidente l’esonero da parte di questi ultimi nei confronti della ricorrente dell’obbligo della consegna del certificato di agibilità relativo all’immobile, oggetto di compravendita.

LA DECISIONE: La decisione della Corte di Appello è stata ritenuta corretta dalla Corte di Cassazione che con l’ordinanza in rassegna ha rigettato il ricorso, ribadendo l’orientamento della stessa giurisprudenza di legittimità secondo cui:

1. nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, in quanto tale documento vale ad incidere sull'attitudine del bene stesso e ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità;

2. il rilascio della licenza di abitabilità integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, salvo l’espressa rinuncia del compratore al requisito dell'abitabilità o, comunque, l’esonerato espresso del venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza;

3. nell’ambito della compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.

Nel caso esaminato, gli Ermellini hanno dato atto che non era emerso il presupposto di fatto relativo all’esonero della consegna del certificato di agibilità da parte della promittente venditrice, che nessuna prova era stata fornita dai promissari venditori di aver richiesto in corso di causa il rilascio del suddetto certificato e che l’immobile fosse effettivamente agibile.

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