La Corte di Cassazione con la sentenza n. 17123 del 13/08/2020 torna ad occuparsi delle conseguenze sulla validità ed efficacia del contratto di compravendita di un immobile privo del certificato di agibilità.
| Giovedi 27 Agosto 2020 |
Il caso: A.C. conveniva in giudizio G.B. al fine di sentirlo condannare al pagamento delle spese sostenute per il rilascio del certificato di agibilità dell'immobile oggetto di compravendita tra le parti, oltreché al risarcimento del danno subìto; il convenuto si costituiva eccependo la prescrizione del diritto fatto valere.
Il Giudice di pace rigettava la domanda, in quanto il diritto oggetto della domanda era infondato e comunque prescritto.
Il Tribunale in sede di appello accoglieva il gravame di A.C. e, in riforma della pronuncia di primo grado, condannava G.B. a risarcire il danno subito dall'appellante, quantificato in euro 1.400: per i Tribunale infatti,
a) la vendita di immobile destinato ad abitazione in assenza del certificato di agibilità integra un'ipotesi di vendita di aliud pro alia, in quanto tale certificazione è un requisito essenziale del bene venduto;
b) di conseguenza trovano applicazione non le norme relative alla garanzia per i vizi e la mancanza delle qualità promesse, ma la normativa in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento e/o di risarcimento del danno, in particolare quella per cui si applica il termine di prescrizione decennale.
G.B. ricorre in Cassazione, lamentando la violazione e falsa applicazione degli artt. 1490, 1494, 1495 e 1497 c.c. in quanto
il Tribunale ha erroneamente ritenuto che la vendita de qua configurasse un'ipotesi di vendita di aliud pro alio;
in realtà la vendita dell'immobile in assenza del certificato di agibilità non integra automaticamente e, in ogni caso, un'ipotesi di vendita di aliud pro alio.
Per la Suprema Corte il motivo è fondato; è principio consolidato che:
a) nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni;
b) il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l'ipotesi di vendita di aliud pro alio.
c) nel caso in esame, in cui è pacifico il successivo rilascio del certificato, è pertanto da escludersi che il bene acquistato possa essere considerato altro rispetto a quello convenuto tra le parti.