Con la sentenza numero 32944 del 17/12/2024 la Corte di Cassazione torna sul tema dell’acquisto di immobile senza licenza di abitabilità, confermando la sussistenza della vendita di aliud pro alio ogniqualvolta l'immobile compravenduto risulti caratterizzato da insanabili violazioni della legge urbanistica che lo rendono irrimediabilmente inutilizzabile.
| Lunedi 3 Marzo 2025 |
La Corte d’Appello di Genova accoglieva una domanda, rigettata in primo grado, di risoluzione di un contratto di compravendita di un immobile privo della licenza di abitabilità.
Ricorrevano in Cassazione i venditori sostenendo che, per le opere costruite prima del 01/09/1967, in luogo della licenza edilizia poteva essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio e che, nulla essendo stato previsto in ordine al certificato di abitabilità, la relativa mancata consegna al compratore non avrebbe determinato la risoluzione del contratto, ma sarebbe piuttosto stato necessario verificare l’importanza e la gravità dell’omissione.
La Suprema Corte, dal canto suo, rilevato che in sede di perizia estimativa ai fini della concessione del mutuo era emerso che l’immobile era privo del certificato di abitabilità/agibilità in quanto “.. non dotato delle altezze minime richieste … non per qualche ostacolo facilmente superabile, ma per ragioni gravi, che incidevano sulla sua fruibilità a fini abitativi e di certo non ovviabili ..”, rigettava definitivamente il ricorso.
In merito alla vendita di aliud pro alio, va detto che questa, nella sua accezione più ampia, non trova un diretto riferimento in una esplicita norma di legge, ma costituisce un istituto di creazione giurisprudenziale che trova la sua migliore definizione nella seguente massima: “… In tema di vendita, è configurabile la consegna di “aliud pro alio” non solo quando la cosa consegnata è completamente difforme da quella contrattata, appartenendo ad un genere del tutto diverso, ma anche quando è assolutamente priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente, o abbia difetti che la rendano inservibile, ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all’uso che abbia costituito elemento determinante per l’offerta di acquisto…” (Cassazione Civile, sez. II,07.02.2014, n. 2858)
Dal punto di vista normativo, ed ancora in via generale, la vendita di aliud pro alio legittima l’acquirente a chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, nonché la domanda, del tutto automa, di risarcimento del danno, secondo le ordinarie regole di cui all’art. 1453 c.c., il quale, come noto, stabilisce che: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno. La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento; ma non può più chiedersi l'adempimento quando è stata domandata la risoluzione. Dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione”.
Quanto alla fattispecie dell’aliud pro alio specificamente riferita alla compravendita immobiliare, va previamente ricordato che, anche in questo caso, il fondamento della risoluzione per inadempimento risulta sempre sussistere in una alterazione del sinallagma contrattuale, costituendo l’inadempimento un’anomalia funzionale del contratto che impedisce la realizzazione della causa.
Ebbene, è proprio quest’ultima peculiarità che la consolidata giurisprudenza di legittimità afferma rinvenire nella mancanza di agibilità/abitabilità, la cui certificazione costituisce un requisito fondamentale dell’immobile venduto o promesso in vendita, sia perché la sua esistenza significa che lo stesso è idoneo all’uso abitativo, in quanto conforme a certi standards di stabilità, sicurezza ed igiene, sia perché solo un immobile dotato di tale prerogativa è idoneo ad “assolvere una determinata funzione economico sociale e quindi a soddisfare in concreto i bisogni che hanno indotto l’acquirente ad effettuare l’acquisto”.
La sola mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità, tuttavia, non costituisce sempre ed in via automatica motivo di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere in concreto verificata, così come effettivamente sostenuto dai ricorrenti, l’importanza e la gravità dell’omissione, in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.
Requisiti quest’ultimi che gli Ermellini non hanno faticato ad individuare, evidenziando che le caratteristiche dell’immobile per cui è stata causa ne impedivano la valutazione come abitazione, in quanto la stessa non rispettava i requisiti di altezza imposti dalle correnti normative urbanistiche, tanto da giustificare il mancato rilascio, da parte del Comune, del certificato di abitabilità.
Ritenuta in conclusione corrispondere la fattispecie in esame alla vendita di aliud pro alio, posto altresì che nella compravendita de qua non era contenuta alcuna espressa rinuncia al requisito dell’abitabilità e che sussistevano i presupposti per la risoluzione del contratto per inadempimento, stante la gravità dello stesso di cui all’art. 1455 cod. civ., la Cassazione ha stabilito che: “.. la mancata consegna di tale certificato al compratore non determina in via automatica la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene, per cui solo ove difettino i requisiti per ottenere l’agibilità la vendita può essere risolta per l’intervenuta consegna di aliud pro alio; allorché l’inosservanza delle prescrizioni igienico-sanitarie e di sicurezza consista in una difformità non sanabile in alcun modo, è integrata la fattispecie della vendita di aliud pro alio e si ha invece vizio redibitorio o mancanza di qualità essenziali quando il mancato rispetto delle prescrizioni sia suscettibile di sanatoria”.
“l’aliud pro alio è integrato sia nel caso della differenza strutturale, sia in caso di alterazione qualitativa che può determinare la degenerazione della cosa o il suo declassamento, a condizione che il difetto, in rapporto con quanto pattuito tra le parti, faccia della cosa una res irrimediabilmente diversa, inidonea a soddisfare quella certa destinazione”.