Se il promittente venditore di un immobile muore dopo la stipula del contratto preliminare, per l’atto definitivo è necessaria la partecipazione di tutti gli eredi, pena la nullità dello stesso.
Lo ha chiarito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 25396 pubblicata il 29 agosto 2023.
| Martedi 5 Settembre 2023 |
IL CASO: Un uomo conveniva in giudizio il fratello e la sorella chiedendo al Tribunale che venisse dichiarata la nullità dell’atto di compravendita con il quale il fratello, in esecuzione di un contratto preliminare stipulato dalla madre, quando la stessa era in vita, aveva venduto alla sorella un appartamento.
Il contratto definitivo era stato stipulato dal fratello senza la partecipazione dell’attore, coerede comproprietario. L’attore, nel sostenere la nullità del definitivo, riteneva necessaria, ai fini della validità, la sua partecipazione alla stipula dello stesso.
All’esito del giudizio, la tesi dell’attore veniva accolta dal Tribunale che dichiarava, quindi, la nullità dell’atto di compravendita per effetto della sua mancata partecipazione alla stipula, quale comproprietario coerede.
Diversa, invece, la decisione della Corte di Appello la quale, pronunciandosi sul gravame interposto dal fratello, originario convenuto, ha riformato la sentenza del Tribunale, ritenendo valida la stipula del contratto definitivo.
I giudici della Corte territoriale escludevano la nullità dell’atto di compravendita, evidenziando la validità del rogito anche se stipulato da uno solo dei soggetti coobbligati, in quanto vincolati dalla promessa di vendita manifestata in vita dalla de cuius.
LA DECISIONE: La Corte di Cassazione, investita della questione a seguito del ricorso promosso dall’originario attore lo ha ritenuto fondato e nell’accoglierlo con rinvio della causa alla Corte di Appello di provenienza, ha richiamato l’orientamento giurisprudenziale di legittimità secondo il quale “la promessa di vendita di un bene oggetto di comunione (e considerato dalle parti come un “unicum' inscindibile) ha, come suo contenuto, una obbligazione indivisibile, così che l'adempimento e l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre (articolo 2932 c.c.) devono essere richiesti nei confronti di tutti i promittenti venditori, configurandosi, nella specie, un'ipotesi di litisconsorzio necessario, attesa l'impossibilità che gli effetti del contratto non concluso si producano nei riguardi di alcuni soltanto dei soggetti del preliminare” (Cass. n. 1050/1999; conf. Cass. n. 6162/2006; Cass. n. 5125/2019).
Tale giurisprudenza, secondo i giudici della Suprema Corte, si adatta al caso esaminato, in quanto il bene oggetto del contratto preliminare, ancora di proprietà della mamma dell’attore originario all'atto del suo decesso, è entrato nell'asse ereditario, cadendo in successione e dunque in comunione ereditaria pro-indiviso. Pertanto, i coeredi hanno acquistato ciascuno la quota di loro spettanza, subentrando anche nell'obbligo di stipulare il contratto definitivo.
Inoltre, hanno osservato:
se è vero che l'obbligazione di trasferire la proprietà di un immobile oggetto di comunione, considerato come unicum inscindibile, con la pattuizione di un solo prezzo, dà luogo all'indivisibilità dell'obbligazione, è altrettanto vero che da tale affermazione non possono derivare le conseguenze che ne ha tratto il giudice della Corte di Appello, ossia l'irrilevanza della mancanza di partecipazione di un coerede all'atto, stante la natura obbligatoria del preliminare e l'estensione al suo adempimento, tramite l'esecuzione dell'obbligo a contrarre, della disciplina delle obbligazioni solidali;
l’obbligazione di trasferire la proprietà di un bene in comproprietà non ha natura solidale ma collettiva, non potendo operare il principio stabilito dall'articolo 1292 c.c., secondo il quale ciascuno degli obbligati in solido può adempiere per l'intero e l'adempimento dell'uno libera gli altri, atteso che i promittenti sono in grado di manifestare il consenso relativo alla propria quota e non quello concernente le quote spettanti agli altri.