Capita spesso che nell’ambito delle compravendite immobiliari vi sia discordanza tra il contenuto del contratto preliminare ed il contenuto del contratto definitivo. In questi casi quale contratto prevale?
Sulla questione si è pronunciata la Corte di Cassazione con l’ordinanza 12090/2024, pubblicata il 6 maggio 2024.
| Venerdi 10 Maggio 2024 |
IL CASO: La vicenda riguarda la vendita di un fabbricato e uno spezzone di circostante terreno.
Tra il venditore e l’acquirente era stato sottoscritto un preliminare e successivamente il rogito notarile.
Il venditore, sul presupposto che con il rogito notarile era stata, per mero errore, ceduta anche una particella del terreno non oggetto del contratto preliminare, agiva in giudizio chiedendo al Tribunale che venisse parzialmente annullato il contratto definitivo con conseguente condanna degli acquirenti alla restituzione della suddetta parte del terreno, nonché di alcuni beni mobili.
La domanda attorea veniva accolta dal Tribunale.
Di diverso avviso la Corte di Appello la quale, chiamata a pronunciarsi sul gravame proposto dai convenuti, riformava la sentenza di primo grado, rigettando l’originaria domanda del venditore condannandolo alla restituzione in favore degli appellanti di quanto corrisposto in esecuzione della decisione del Tribunale.
Pertanto, della questione veniva investiva la Corte di Cassazione a seguito del ricorso promosso dall’originario attore il quale, fra i vari motivi dell’impugnazione, deduceva l’erroneità della sentenza dei giudici di secondo grado, evidenziando che questi ultimi si erano limitati ad esaminare il contratto definitivo, dal quale l’errore non avrebbe potuto emergere, non tenendo conto del comportamento delle parti.
LA DECISIONE: Il ricorso è stato ritenuto infondato dalla Corte di Cassazione la quale nel rigettarlo ha, sul punto, osservato che:
- nel caso in cui una volta stipulato un contratto preliminare, le stesse parti concludano il contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina, con riguardo alle modalità e condizioni, anche se diversa da quella pattuita con il preliminare, configura un nuovo accordo intervenuto tra le parti e si presume sia l'unica regolamentazione del rapporto da esse voluta.
- nel contratto definitivo, la presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può essere vinta soltanto dalla prova di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenuti nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo;
- ove il contratto abbia oggetto beni immobili, tale accordo deve risultare da atto scritto ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili;
- la diversità della volontà delle parti rispetto al contratto di compravendita relativa ad un immobile non può essere provata per testi.