Come previsto dalla legge n. 47 del 1985, meglio conosciuta come legge sul condono edilizio, sono nulli e non possono essere stipulati gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto il trasferimento o la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l'entrata in vigore della suddetta legge ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria.
La suddetta nullità si applica anche ai contratti preliminari avente ad oggetto la promessa di vendita di immobili abusivi?
Sulla questione, molto dibattuta all’interno della giurisprudenza, si è pronunciata di recente la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 6685/2019, pubblicata il 7 marzo scorso, fornendo risposta negativa.
IL CASO: la vicenda esaminata dai giudici di legittimità trae origine del giudizio promosso dal promittente acquirente nei confronti della promittente venditrice al fine di ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di quest’ultima alla stipula dell’atto pubblico per la vendita di un immobile che era stato promesso in vendita con la stipula di un preliminare e in via subordinata la risoluzione per inadempimento della convenuta e la conseguente condanna di quest’ultima alla restituzione del doppio della caparra versata e al risarcimento dei danni.
Il Tribunale rigettava le domande dell’attore ed accoglieva la domanda riconvenzionale formulata dalla convenuta, che veniva autorizzata al trattenimento della caparra.
In sede di appello, la sentenza di primo grado veniva totalmente riformata con conseguente accoglimento della domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita formulata dall’originario attore per nullità assoluta ai sensi degli articoli 17 e 40 della legge n. 47/1985 in quanto, secondo la Corte territoriale, la nullità prevista dalle suddette disposizioni sebbene riferita ai trasferimenti ad effetti reali si estende anche ai contratti preliminari.
Avverso la sentenza della Corte di Appello veniva interposto ricorso per Cassazione dall’originaria convenuta la quale deduceva, fra l’altro, la violazione e la falsa applicazione degli articoli 17 e 40 della legge 47/1985.
LA DECISIONE: Con la decisione in commento, la Corte di Cassazione ha ritenuto non conforme a diritto quanto affermato dalla Corte di Appello con la sentenza impugnata e nell’accogliere il ricorso, ha evidenziato che:
Come si desume dal tenore letterale dell’articolo 40 della legge 28 febbraio 1985, la sanzione di nullità, prevista per negozi relativi ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita;
Ciò anche perché, successivamente alla stipula del contratto preliminare può essere emesso il provvedimento di concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o può essere prodotta la dichiarazione prevista dalla suddetta norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967, con la conseguenza che in queste ipotesi rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 codice civile.