Con l'ordinanza 1° ottobre 2026, n. 26075, la Seconda Sezione civile della Corte di Cassazione torna sui presupposti probatori dell'usucapione, ribadendo che il mero godimento ultraventennale del bene non e' sufficiente a determinarne l'acquisto. Chi agisce per l'accertamento dell'usucapione deve allegare e provare rigorosamente tutti gli elementi costitutivi della fattispecie acquisitiva e, in particolare, il momento e le modalita' di inizio del possesso "uti dominus".
| Giovedi 8 Ottobre 2026 |
La pronuncia offre l'occasione per esaminare, alla luce dei piu' recenti arresti della giurisprudenza di legittimita', quali comportamenti possano effettivamente dimostrare la signoria sul bene e quale grado di specificita' sia richiesto nella formulazione delle allegazioni e dei capitoli di prova testimoniale.
Nell'azione diretta all'accertamento dell'acquisto della proprieta' per usucapione grava su colui che invoca l'acquisto a titolo originario l'onere di allegare e provare rigorosamente tutti gli elementi costitutivi della fattispecie acquisitiva, con particolare riguardo al momento e alle modalita' di inizio del possesso *uti dominus*. La prova testimoniale non puo' supplire alla mancata allegazione dei fatti costitutivi del possesso, ne' puo' essere trasferito sul proprietario convenuto l'onere di dimostrare il proprio titolo, non essendo l'azione di usucapione assimilabile all'azione di rivendicazione.
Ai sensi dell'**art. 1158 c.c., la proprieta' dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui medesimi beni si acquistano in virtu' del possesso continuato per vent'anni.
La previsione deve tuttavia essere letta insieme alla nozione di possesso dettata dall'art. 1140 c.c.: non qualsiasi relazione materiale con il bene e' idonea a produrre l'effetto acquisitivo, ma occorre l'esercizio di un potere sulla cosa corrispondente a quello del proprietario o del titolare di altro diritto reale.
E' proprio sulla prova di tale situazione che interviene la Cass. civ., Sez. II, ord. 1^ ottobre 2026, n. 26075
La controversia trae origine dalla domanda proposta da un soggetto che chiedeva di essere dichiarato proprietario per usucapione di un compendio immobiliare di circa mille metri quadrati nel centro urbano di Vittoria.
L'attore sosteneva di averlo posseduto “uti dominus” per oltre vent'anni, utilizzandolo come deposito, realizzando una recinzione e curandone la manutenzione.
Il Tribunale accoglieva la domanda, ritenendo provato, sulla base anche della deposizione testimoniale acquisita, il possesso esclusivo dell'attore sin dagli anni Ottanta.
La Corte d'Appello di Catania riformava tuttavia la decisione. Riteneva che le indicazioni fornite dall'attore fossero generiche e non soddisfacessero il rigoroso onere di allegazione e prova richiesto nell'azione di usucapione, mancando in particolare la dimostrazione del momento e delle modalita' di inizio del possesso ad usucapionem.
I capitoli di prova, non collocando adeguatamente il possesso nel tempo, venivano ritenuti inidonei; le precisazioni rese successivamente dall'unico testimone sull'epoca e sull'utilizzazione del bene erano invece considerate tardive, perche' relative a circostanze non previamente allegate dall'attore.
La Cassazione conferma la decisione.
E' chi invoca l'usucapione che deve provarne tutti i presupposti.
Uno dei profili centrali dell'ordinanza riguarda la distribuzione dell'onere probatorio previsto dall'art. 2697 c.c.
Il ricorrente sosteneva che la controparte non avesse fornito prova sufficiente della propria titolarita' sul bene, non avendo prodotto il titolo di provenienza e gli atti dello stato civile e avendo fatto riferimento essenzialmente alle risultanze catastali e ipotecarie e alla dichiarazione di successione.
La Cassazione respinge l'impostazione partendo dalla qualificazione dell'azione.
Chi domanda l'accertamento dell'usucapione non esercita l'azione di rivendicazione disciplinata dall'art. 948 c.c. Di conseguenza, il problema non e' stabilire se il convenuto abbia adeguatamente dimostrato il proprio titolo.
E' l'attore, ai sensi dell'art. 2697 c.c., a dover fornire la prova rigorosa di tutti gli elementi costitutivi dell'acquisto a titolo originario e, in particolare, del momento e delle modalita' di inizio del possesso uti dominus.
La debolezza della prova del titolo del convenuto, pertanto, non puo' compensare l'insufficienza della prova dell'usucapione.
Vent'anni di utilizzazione non significano necessariamente vent'anni di possesso “uti dominus”
La decisione si colloca in una linea interpretativa particolarmente rigorosa.
Con Cass. civ., Sez. II, ord. 26 marzo 2026, n. 7357, la Suprema Corte ha nuovamente posto l'accento sulla necessita' di dimostrare un possesso continuo, pubblico, pacifico, non interrotto e non equivoco, esercitato con modalita' corrispondenti a quelle proprie del titolare del diritto.
In quella vicenda, neppure elementi materiali quali la recinzione del terreno e la sua utilizzazione erano risultati sufficienti, nel complessivo quadro probatorio, a dimostrare il possesso utile all'usucapione. La pronuncia assume interesse anche sotto un diverso profilo: la consulenza tecnica d'ufficio non puo' essere utilizzata per supplire alla mancata prova dei fatti costitutivi che, ai sensi dell'art. 2697 c.c., incombe sulla parte.
Nella stessa direzione si pone Cass. civ., Sez. II, ord. 26 gennaio 2026, n. 1762, secondo cui la coltivazione di un fondo, isolatamente considerata, non dimostra necessariamente il possesso “uti dominus”. Essa puo' infatti risultare compatibile anche con una situazione di detenzione o con l'altrui tolleranza.
Il principio era gia' stato affermato da Cass. civ., n. 29538/2019, che aveva escluso la possibilita' di ricavare automaticamente dalla coltivazione del terreno l'inequivoca volonta' di possedere come proprietario, richiedendo ulteriori indici esteriori della signoria esclusiva sul bene.
Recinzione e manutenzione: indizi importanti, ma non prove automatiche
Il tema e' particolarmente rilevante nella pratica, perche' molte domande di usucapione vengono costruite proprio intorno alla dimostrazione di comportamenti quali recinzione, coltivazione, manutenzione e pagamento delle spese relative all'immobile.
Anche questi elementi devono pero' essere valutati nel contesto concreto.
Cass. civ., Sez. II, ord. 11 maggio 2026, n. 13702** ha nuovamente evidenziato la necessita' di una prova rigorosa del possesso “uti dominus”, anche quando vengano dedotte attivita' materiali esercitate sul bene per un lungo periodo.
Particolare attenzione deve essere prestata quando il godimento si inserisca in rapporti familiari. In tali situazioni, infatti, comportamenti che in un diverso contesto potrebbero apparire espressione di una signoria esclusiva possono risultare compatibili con la mera tolleranza.
La recinzione costituisce certamente un elemento potenzialmente significativo, perche' puo' manifestare all'esterno la volonta' di escludere i terzi dal godimento del bene. Non rappresenta tuttavia una prova automatica dell'usucapione: occorre accertare quando sia stata realizzata, da chi, in quali circostanze e quale concreta funzione abbia svolto.
Il problema emerge con particolare evidenza quando l'acquisto per usucapione venga invocato da uno dei comproprietari nei confronti degli altri.
Cass. civ., Sez. II,22 maggio 2026, n. 15734 ribadisce che il semplice godimento esclusivo del bene comune non e' sufficiente.
Il comproprietario che pretenda di avere usucapito le quote altrui deve dimostrare un comportamento durevole e inequivocabile, incompatibile con il permanere del compossesso degli altri partecipanti.
L'occupazione dell'immobile, la disponibilita' delle chiavi, la manutenzione o il sostenimento delle relative spese non determinano quindi automaticamente l'usucapione quando tali condotte possano ancora essere ricondotte all'esercizio delle facolta' spettanti al comproprietario.
Il principio conferma il filo conduttore delle pronunce esaminate: non e' il trascorrere del tempo a trasformare qualsiasi godimento materiale del bene in possesso utile all'usucapione.
E' probabilmente questo il profilo processuale piu' interessante della decisione.
Non basta disporre di un testimone in grado di affermare che l'attore utilizza l'immobile da molti anni.
La prova testimoniale deve avere ad oggetto fatti ritualmente allegati dalla parte. Il testimone non puo' diventare lo strumento attraverso il quale vengono introdotti nel processo, soltanto in sede istruttoria, fatti costitutivi che avrebbero dovuto essere indicati nell'atto introduttivo.
L'ordinanza n. 26075/2026 mostra quindi quanto sia importante, nella redazione della domanda, ricostruire con precisione la storia del possesso.
Occorre indicare, per quanto concretamente possibile, quando e in quali circostanze sia iniziato il possesso, quali attivita' siano state esercitate sul bene, quali comportamenti abbiano esteriorizzato la volonta' di possedere come proprietario e per quanto tempo tali condotte siano proseguite.
La medesima precisione deve riflettersi nella formulazione dei capitoli di prova.
Un capitolo diretto semplicemente a far confermare al testimone che l'attore “possiede l'immobile da oltre vent'anni” rischia di risultare generico e, soprattutto, di chiedere al teste una valutazione giuridica.
E' preferibile articolare la prova sui singoli fatti storici: epoca della recinzione, utilizzazione esclusiva del bene, lavori eseguiti, modalita' di accesso, eventuale esclusione di terzi e ogni altro comportamento concretamente percepibile dal testimone.
Sara' poi il giudice a valutare se dall'insieme di tali circostanze possa ricavarsi il possesso richiesto dagli artt. 1140 e 1158 c.c.
Gli artt. 115 e 116 c.p.c. non consentono una nuova valutazione delle prove in Cassazione.
L'ordinanza affronta infine il tentativo del ricorrente di contestare in sede di legittimita' la valutazione della prova testimoniale e documentale compiuta dal giudice d'appello.
La Suprema Corte richiama sul punto principi ormai consolidati.
La violazione dell'**art. 116 c.p.c. e' configurabile quando al giudice venga imputato di avere attribuito a una prova un valore legale che l'ordinamento non le riconosce, o viceversa di avere valutato secondo prudente apprezzamento una prova soggetta a un diverso regime legale. Non e' invece sufficiente contestare il modo in cui il giudice abbia concretamente apprezzato una testimonianza o un documento.
Analogamente, la violazione dell'art. 115 c.p.c. presuppone, secondo i principi affermati anche da Cass., Sez. Un., n. 20867/2020 e n. 24148/2013, che il giudice abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti nei casi in cui non poteva acquisirle d'ufficio.
Neppure il vizio previsto dall'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.puo' essere utilizzato per ottenere una nuova valutazione del materiale istruttorio: dopo la riforma del 2012, come chiarito dalle Sezioni Unite n. 8053/2014, il sindacato sulla motivazione e' circoscritto all'omesso esame di un fatto storico decisivo e alle ipotesi di anomalia motivazionale rilevanti.
La Cassazione non costituisce, dunque, un terzo grado di giudizio sul fatto.
La lettura dell'ordinanza n. 26075/2026 insieme agli altri arresti della giurisprudenza di legittimita' consente di ricavare un'indicazione molto concreta: vent'anni di utilizzazione di un immobile non equivalgono necessariamente a vent'anni di possesso utile all'usucapione.
L'art. 1158 c.c. richiede il possesso continuato per vent'anni, ma e' la nozione di possesso dell'art. 1140 c.c. a qualificare la relazione con il bene che puo' condurre all'acquisto.
Chi agisce deve quindi dimostrare, secondo la regola dell'art. 2697 c.c., non soltanto la durata della relazione materiale, ma fatti dai quali possa essere desunto l'esercizio di una signoria corrispondente a quella del proprietario.
L'ordinanza n. 26075/2026 aggiunge un'indicazione processuale altrettanto importante: questa storia del possesso deve essere innanzitutto allegata e solo successivamente provata.
La testimonianza non dovrebbe servire a colmare cio' che manca nell'allegazione; deve invece confermare fatti storici specificamente introdotti nel processo.
Ne deriva una conseguenza pratica importante per il professionista: una causa di usucapione si costruisce prima ancora dell'istruttoria, attraverso un'attenta ricostruzione dell'origine del possesso, delle sue manifestazioni esteriori e della loro collocazione temporale.
Non basta, dunque, domandarsi da quanti anni un soggetto utilizzi un immobile.
La domanda decisiva e' un'altra: da quando, e attraverso quali comportamenti concretamente dimostrabili, egli ha iniziato a comportarsi nei confronti di quel bene come proprietario?