La gestione di un condominio richiede competenze amministrative, giuridiche e tecniche che rendono necessaria la nomina di un amministratore qualificato.
| Lunedi 24 Febbraio 2025 |
Molto spesso è difficile che una sola persona sia in possesso di tutte le competenze a oggi richieste per la gestione condominiale, pertanto una delle opzioni possibili è l'affidamento dell'incarico a una società.
Una società in cui più di un soggetto si occupa di amministrare il condominio; una società in cui ogni personalità gestisce un aspetto specifico.
Dunque, per rispondere in prima istanza alla domanda che dà il titolo al presente articolo: Si. L’amministratore di condominio può essere anche una società.
Ma quali sono le regole e i vantaggi di questa scelta?
Normativa di Riferimento
La possibilità di nominare una società come amministratore di condominio è stata oggetto di interpretazioni giuridiche e legislazione specifica.
L'art. 71-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, nello stabilire i requisiti che deve possedere un amministratore di condominio, dispone altresì che tale ruolo può essere ricoperto sia da una persona fisica, che da una delle società di cui al titolo V del libro V del codice civile, ossia: società per azioni (S.p.A.), società in accomandita per azioni (S.a.p.a.), società a responsabilità limitata (S.r.l.), società a responsabilità limitata semplificata (S.r.l.s.).
Requisiti e Obblighi
Una società che intenda svolgere l'attività di amministratore condominiale deve:
- Essere iscritta presso la Camera di Commercio con oggetto sociale inerente la gestione condominiale.
- Garantire l'assolvimento degli obblighi fiscali e contributivi, così come la stipula di un'assicurazione per responsabilità professionale.
- Assicurarsi di soddisfare i criteri indicati nell'art. 71-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile.
Vantaggi della Nomina di una Società
Certamente optare per una società come amministratore condominiale presenta diversi vantaggi, tra cui:
- Maggiore professionalità e competenza: Le società di amministrazione condominiale dispongono di team multidisciplinari in grado di affrontare problematiche legali, contabili e tecniche con un approccio integrato.
- Continuità del servizio: A differenza dell’amministratore individuale, una società può garantire continuità nella gestione anche in caso di malattia o impossibilità di un singolo professionista.
- Accesso a servizi aggiuntivi: Molte società offrono servizi extra, quali consulenze legali, gestione delle manutenzioni e digitalizzazione dei processi amministrativi.
La Sentenza del Tribunale di Novara n. 34 del 25 gennaio 2022
Tuttavia “non è tutto oro quello che luccica”, e infatti la presenza di più soggetti che simultaneamente amministrano il singolo condominio, operando ciascuno su un settore diverso, può generare confusione tra i condomini, i quali potrebbero trovarsi a non avere più un referente di fiducia a cui rivolgersi.
Ecco che allora è importante capire se la società stessa al momento della propria nomina debba indicare un soggetto specifico da identificare quale amministratore, e se eventualmente sia tale soggetto a dover possedere tutti quei requisiti richiesti dall’art. 71-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile.
Detta questione è stata affrontata dal Tribunale di Novara. La vicenda processuale prende le mosse dall’impugnazione del verbale di assemblea da parte di un condomino, in quanto la società nominata quale nuovo amministratore non aveva indicato un referente specifico e non aveva dato prova del possesso dei requisiti richiesti ex lege.
Il Giudice di merito con la Sentenza n. 34 del 25 gennaio 2022, rigettando le richieste del condomino, ha chiarito come non sia necessario che la società indichi un referente, stante che nell’ambito della compagine sociale possono essere presenti diversi soggetti, a cui è dato di gestire settori differenti a seconda della specializzazione.
Inoltre, proprio in virtù di quanto detto, il Tribunale ha puntualizzato che i requisiti di cui al citato art. 71-bis devono essere posseduti da tutti i soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori, nonché dai dipendenti incaricati di svolgere le relative attività.
Attenzione però: la prova in giudizio della carenza dei predetti requisiti deve essere fornita dalla parte che chiede l’annullamento del verbale. Nel caso di specie il condomino non aveva fornito alcuna prova in tal senso, vedendosi conseguentemente rigettata la domanda.
Il condomino prima di entrare in giudizio avrebbe potuto legittimamente chiedere all’amministratore di visionare tutta la documentazione comprovante il possesso dei requisiti di cui all’art. 71 – bis, e solo in caso di diniego o di documentazione assente/carente, avrebbe potuto agire in giudizio contestando la regolarità della nomina.
I punti focali della Sentenza in commento sono pertanto tre:
- Non serve che la società indichi chi dei soci svolgerà l’incarico;
- Tutti i soci illimitatamente responsabili, gli amministratori, e i dipendenti incaricati di svolgere le relative attività devono possedere i requisiti indicati nell’articolo 71 – bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile;
- È il soggetto che contesta a dover dare la prova in giudizio della carenza dei predetti requisiti.
Criticità e Considerazioni Finali
Considerato quanto detto, nonostante i benefici, la nomina di una società può presentare alcune criticità, tra cui la possibile riduzione del rapporto diretto e personale tra amministratore e condomini.
La presenza di più soggetti preposti all’amministrazione, ognuno per ciascun settore di interesse, potrebbe determinare una disomogeneità nella gestione complessiva, con implicazioni determinanti sul profilo economico-finanziario del condominio.
I condomini devono dunque sempre valutare attentamente le proposte e affidarsi a realtà serie e competenti per una gestione efficiente e trasparente del loro immobile.