Recesso del conduttore dal contratto di locazione: termini e modalità della disdetta

La Corte di Cassazione nell'ordinanza n. 18971/2022 fa chiarezza sulle modalità e sui termini di recesso del conduttore dal contratto di locazione ad uso abitativo.

Venerdi 8 Luglio 2022

Il caso: La società immobiliare Alfa radicava un giudizio innanzi al Giudice di pace di Poggibonsi (dichiaratosi, poi, incompetente, in favore del Tribunale di Siena) per far accertare che Tizio, alla fine del mese di gennaio del 2012, aveva lasciato senza alcun preavviso l'immobile locatogli ad uso abitativo dalla Immobiliare,, così violando quanto stabilito all'art. 5 del contratto: esso, infatti, conformemente a quanto previsto dall'art. 4 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sanciva che la facoltà della parte conduttrice di recedere dal contratto dovesse mezzo di raccomandata a/r.

Chiedeva pertanto la condanna di Tizio, anche moroso nel pagamento di un residuo del canone di locazione per il mese di dicembre 2011, nonché dell'intero canone per la mensilità di gennaio 2012 al pagamento degli importi corrispondenti, nonché della somma dovuta a titolo di indennità per mancato preavviso.

Il tribunale accoglieva la domanda dell'attore, mentre la Corte d'appello, dopo aver ammesso la prova testimoniale non ammessa in primo grado, tesa a dimostrare che Tizio aveva manifestato verbalmente la volontà di disdettare l'immobile, riformava integralmente la decisione del giudice di prime cure, ritenendo raggiunta la prova sia in ordine al valido esercizio della facoltà di recesso, sia in merito all'assenza di morosità del conduttore.

La Immobiliare Alfa ricorre in Cassazione, censurando la sentenza impugnata per aver ritenuto – sulla scorta della deposizione testimoniale resa dal nipote del conduttore, peraltro contestata - che la disdetta potesse essere data verbalmente dal conduttore.

La Cassazione dà ragione alla società ricorrente: sul punto ribadisce che:

a) è esclusa la validità del preavviso orale dell'intenzione della parte conduttrice di recedere dal contratto di locazione, e ciò in quanto "la risoluzione consensuale di un contratto può avvenire anche con una manifestazione tacita di volontà, salvo che per il contratto da risolvere non sia richiesta la forma scritta ad substantiam"

b) pertanto il contratto di locazione ad uso abitativo, soggetto all'obbligo di forma scritta ai sensi dell'art. 1, comma 4, della I. n. 431 del 1998, deve essere risolto con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di libertà delle forme;

c) nella vicenda in esame, le parti avevano contrattualmente ribadito, con apposita clausola, che il recesso del conduttore fosse comunicato per iscritto: ciò comportava l'applicazione dell'art. 1352 c.c., secondo cui le forme convenzionalmente stabilite anche per singole clausole contrattuali si intendono volute per la validità delle stesse;

d) la suddetta norma è stata ritenuta applicabile anche al recesso, costituendo un atto negoziale unilaterale dal contenuto negativo, nel senso che pone fine agli effetti sostanziali della permanenza del contratto rispetto al quale si esplica.

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